上海今年將推動(dòng)500個(gè)小區(qū)按質(zhì)論價(jià)調(diào)整物業(yè)費(fèi)，如何“按質(zhì)論價(jià)”？

• 2024-05-06 08:46:43

上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)副主任、房屋管理局局長王楨表示，物業(yè)服務(wù)是一個(gè)市場(chǎng)化的行為，我們希望能夠形成質(zhì)價(jià)相符的機(jī)制。通過價(jià)格

物業(yè)公司的服務(wù)水平關(guān)系到居民生活的幸福指數(shù)。在日常生活中，經(jīng)常有小區(qū)業(yè)主因?yàn)閷?duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，和物業(yè)公司發(fā)生糾紛的事情。近日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)表示，當(dāng)?shù)卣谕苿?dòng)物業(yè)服務(wù)形成質(zhì)價(jià)相符、按質(zhì)論價(jià)的市場(chǎng)機(jī)制。今年，上海將推動(dòng)500個(gè)小區(qū)按質(zhì)論價(jià)調(diào)整物業(yè)費(fèi)。看似“眾口難調(diào)”的物業(yè)服務(wù)，如何“按質(zhì)論價(jià)”？

4月23日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)副主任、房屋管理局局長王楨表示，今年上海將推動(dòng)500個(gè)小區(qū)按質(zhì)論價(jià)調(diào)整物業(yè)費(fèi)。“物業(yè)服務(wù)是一個(gè)市場(chǎng)化的行為，我們希望能夠形成質(zhì)價(jià)相符的機(jī)制。通過價(jià)格評(píng)估的方式，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵(lì)有條件有意愿的小區(qū)，實(shí)行物業(yè)‘酬金制’。”

記者多方采訪了解到，上海市已有不少老舊小區(qū)陸續(xù)開始探索按質(zhì)論價(jià)調(diào)整物業(yè)費(fèi)。目前，部分小區(qū)已完成了價(jià)格調(diào)整，也有不少小區(qū)還在謀劃中。上海某老舊小區(qū)物業(yè)經(jīng)理潘女士告訴記者，實(shí)行按質(zhì)論價(jià)調(diào)整物業(yè)費(fèi)，難度不小。她說：“我們小區(qū)是老公房，很老，所以8毛一個(gè)平方我們肯定是虧的。現(xiàn)在8毛有的人都不想付，更別提漲價(jià)。我管的小區(qū)（物業(yè)費(fèi)）收繳率還是偏低。我們公司也有好幾個(gè)小區(qū)（物業(yè)費(fèi)）漲價(jià)是成功的。”

物業(yè)管理費(fèi)、滿意度雙低是上海不少老舊小區(qū)的管理現(xiàn)狀。位于上海市中心、始建于上世紀(jì)70年代末的徐匯區(qū)楓林街道宛南六村，目前的物業(yè)費(fèi)為每平米8毛錢，多年沒有上調(diào)。宛南六村居民區(qū)黨總支書記孫嶸捷表示，由于物業(yè)費(fèi)低，一方面物業(yè)公司連年虧損，另一方面居民對(duì)于物業(yè)服務(wù)水平的提升卻愈發(fā)迫切。

“居民其實(shí)都希望物業(yè)管理水平是逐步提高的，需求也越來越多，居民現(xiàn)在就擔(dān)心，如果進(jìn)行調(diào)價(jià)，因?yàn)殚L期以來看到的物業(yè)管理服務(wù)一直停留在這個(gè)水平，就會(huì)有個(gè)問題，真的調(diào)了價(jià)就會(huì)做好嗎？居民也不信任，因?yàn)闆]看到過到底能做到什么樣。”孫嶸捷說。

為了獲得居民的認(rèn)可，眼下，宛南六村以加裝電梯、社區(qū)整體更新為契機(jī)，來提升物業(yè)服務(wù)水平，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)合理調(diào)整物業(yè)服務(wù)價(jià)格。看著原本破舊臟亂的小區(qū)變得整潔美觀，物業(yè)保潔的服務(wù)有了大幅度提升，已有不少原本不愿調(diào)價(jià)的居民改變了想法。宛南六村居民區(qū)居民周女士說：“因?yàn)楝F(xiàn)在的人工都漲了，如果還是8毛，你的要求提出來，物業(yè)也不一定能達(dá)得到。漲到一塊多一點(diǎn)或者兩塊左右，我覺得也可以，小區(qū)的品質(zhì)肯定會(huì)提升。”

目前，探索完善“質(zhì)價(jià)相符、按質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制已在上海多縣區(qū)全面鋪開。上海市浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)城建中心（房辦）副主任顧靜表示：“北蔡鎮(zhèn)總共147個(gè)小區(qū)，其中60個(gè)是老舊小區(qū)，物業(yè)費(fèi)在8毛錢以下的小區(qū)總共是52個(gè)。從2023年8月份到現(xiàn)在為止，有18個(gè)小區(qū)已完成物業(yè)費(fèi)的調(diào)價(jià)工作，基本上都是老舊小區(qū)。另外有34個(gè)小區(qū)是我們今年的一個(gè)工作重點(diǎn)。”

上海長寧區(qū)住房保障和房屋管理局物業(yè)科科長陸建歡也表示，他們已鎖定物業(yè)問題較為突出的小區(qū)，協(xié)調(diào)各方力量共同推動(dòng)提升物業(yè)服務(wù)水平。“我們就是要引導(dǎo)這些物業(yè)企業(yè)通過跟業(yè)委會(huì)友好協(xié)商，在雙方達(dá)成一致意見的情況下，通過業(yè)主大會(huì)來形成表決。物業(yè)公司報(bào)的價(jià)格跟業(yè)委會(huì)之間有差距，完全可以請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)來裁判，等于進(jìn)行一個(gè)測(cè)算，給他們一個(gè)協(xié)商的基礎(chǔ)平臺(tái)。”

在推行物業(yè)服務(wù)按質(zhì)論價(jià)過程中，尤其是老舊小區(qū)，一般會(huì)遇到三大難題：一是業(yè)主們對(duì)物業(yè)費(fèi)漲價(jià)不理解，二是業(yè)委會(huì)履行物業(yè)費(fèi)漲價(jià)程序不專業(yè)，三是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量本身較差，與物業(yè)費(fèi)收繳率低形成惡性循環(huán)。顧靜表示：“物業(yè)費(fèi)調(diào)整工作之前，我們必須對(duì)這個(gè)小區(qū)進(jìn)行成本核算，讓廣大業(yè)主知道保安成本是多少，保潔要花多少錢，綠化要多少成本，大家都攤開來看，做到公開透明，這樣更有說服力。”

物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)要明確，價(jià)格要透明。在顧靜看來，物業(yè)服務(wù)提質(zhì)的關(guān)鍵是建制度、造工具，引導(dǎo)規(guī)范管理。目前，浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)共有34家物業(yè)公司，當(dāng)?shù)匾呀⒏采w所有物業(yè)公司的考核機(jī)制。

“我們指導(dǎo)居民區(qū)的黨組織居委會(huì)在督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一年兩次向居民區(qū)黨員骨干樓組長，以工作匯報(bào)的形式匯報(bào)收支情況。物業(yè)公司在公共收益方面是怎么使用的，業(yè)委會(huì)是怎么監(jiān)督的，維修資金用了哪些錢，用在哪個(gè)地方，明明白白，這樣業(yè)主就會(huì)放心。”顧靜說。

目前，上海住宅小區(qū)的物業(yè)管理主要有兩種計(jì)費(fèi)方式，一種是包干制，另一種是酬金制。王楨表示，對(duì)于物業(yè)費(fèi)包干制計(jì)費(fèi)的小區(qū)，要用好“物業(yè)服務(wù)價(jià)格評(píng)估”工具，抓住物業(yè)服務(wù)合同期滿選聘、老舊小區(qū)改造、小微小區(qū)合并等重要窗口期，合理調(diào)整物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格。上海市房管局發(fā)布了全市各區(qū)及環(huán)線區(qū)域小區(qū)的物業(yè)費(fèi)平均價(jià)格，為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價(jià)提供參考；建立了物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合評(píng)價(jià)體系，涵蓋了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息、社區(qū)滿意度、公眾滿意度等6個(gè)維度，評(píng)價(jià)主體包括房管部門、街鎮(zhèn)黨委、行業(yè)協(xié)會(huì)、居民群眾等。

王楨表示：“對(duì)全上海的物業(yè)管理，我們有個(gè)信用評(píng)分的機(jī)制，公開的平臺(tái)上都進(jìn)行公開。在業(yè)主選取物業(yè)公司的過程當(dāng)中，我們還有個(gè)評(píng)價(jià)機(jī)制，通過菜單式提供物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，業(yè)委會(huì)來選擇，然后有一個(gè)第三方評(píng)價(jià)，針對(duì)這樣的物業(yè)服務(wù)需求，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是多少，提供一個(gè)第三方的專業(yè)意見。業(yè)委會(huì)在選取物業(yè)招投標(biāo)時(shí)，可以作為重要的參考依據(jù)。”

王楨還表示，上海將引導(dǎo)小區(qū)物業(yè)委員會(huì)不斷提高履職盡責(zé)的能力。“我們還是要完善業(yè)委會(huì)的相關(guān)工作機(jī)制。一是資金使用規(guī)范，通過一些制度化的設(shè)計(jì)進(jìn)行收支審計(jì)，并將這個(gè)結(jié)果公開。這些審計(jì)最后都要讓廣大業(yè)主能夠看得到、看得懂。二是業(yè)委會(huì)的運(yùn)作好不好，我們要完善一個(gè)評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人開展相關(guān)的專題培訓(xùn)，不斷提升他們的履職能力。”