學(xué)習(xí)貫徹全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議精神?｜ 從“無物業(yè)清零行動(dòng)”看行業(yè)發(fā)展機(jī)遇

• 2023-02-24 08:17:16

管理老舊小區(qū)利潤微薄，但直面廣大的消費(fèi)群體，憑借與業(yè)主良好的關(guān)系和對(duì)業(yè)主需求的了解，為企業(yè)后續(xù)提供增值服務(wù)創(chuàng)造了優(yōu)勢。黨的二十大報(bào)

黨的二十大報(bào)告指出要健全基本公共服務(wù)體系，提高公共服務(wù)水平。加強(qiáng)無物業(yè)老舊小區(qū)管理是地方政府完善基本公共服務(wù)的重要內(nèi)容，也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇。本文以杭州市臨安區(qū)2022年“無物業(yè)清零行動(dòng)”為例，介紹物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何更好地抓住機(jī)遇。

“無物業(yè)管理住宅小區(qū)清零攻堅(jiān)行動(dòng)”是浙江省推進(jìn)現(xiàn)代社區(qū)建設(shè)十大行動(dòng)之一，是為了加快城鄉(xiāng)社區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)，推進(jìn)基層治理能力提升。2022年上半年，臨安區(qū)經(jīng)過前期摸底調(diào)查，結(jié)合歷史沿革、管理現(xiàn)狀、居民意愿、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循相對(duì)集中、規(guī)模經(jīng)營、方便管理的原則，梳理出124個(gè)無物業(yè)老舊小區(qū)，并計(jì)劃用一年時(shí)間實(shí)現(xiàn)全面清零，進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)覆蓋率，以此作為完善基本公共服務(wù)的重要內(nèi)容。

為順利完成這一目標(biāo)任務(wù)，臨安區(qū)出臺(tái)了配套支持政策《杭州市臨安區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理辦法(試行)》，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與無物業(yè)老舊小區(qū)的管理。

首先通過劃分管理區(qū)域、推進(jìn)組織建設(shè)、確定管理模式等工作為“無物業(yè)清零行動(dòng)”奠定基礎(chǔ)。

其次對(duì)承接無物業(yè)老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行資金補(bǔ)助，對(duì)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理、業(yè)主自治管理、大物業(yè)服務(wù)模式的小區(qū)分別給予每平方米0.3元—0.5元或者每個(gè)小區(qū)4萬—6萬元的補(bǔ)助。補(bǔ)助計(jì)劃實(shí)施三年，補(bǔ)助資金兩千多萬元。補(bǔ)助資金的支持一定程度上解決了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的后顧之憂，為“無物業(yè)清零行動(dòng)”順利啟動(dòng)提供了保障。

圍繞目標(biāo)任務(wù)，臨安區(qū)住建局邀請(qǐng)有意向和有老舊小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)前來實(shí)地考察調(diào)研。同時(shí)，臨安區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)積極號(hào)召會(huì)員單位參與，特別是針對(duì)一些管理難度大、經(jīng)濟(jì)效益微的項(xiàng)目，動(dòng)員會(huì)員企業(yè)勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。

截至2022年9月，124個(gè)無物業(yè)小區(qū)清零工作順利完成。總結(jié)此次無物業(yè)清零任務(wù)完成情況，主要采用了三種模式：

一是實(shí)行專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。3個(gè)街道5個(gè)社區(qū)9個(gè)小區(qū)通過業(yè)主大會(huì)公開選聘引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)專業(yè)化物業(yè)管理，受惠居民約3500戶。

二是推行業(yè)主自治管理。5個(gè)街道28個(gè)社區(qū)81個(gè)小區(qū)在社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)下，依托小區(qū)黨支部、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)，通過征求意見、交流座談、投票推薦等方式選優(yōu)配強(qiáng)自治組織，確定自管方案實(shí)現(xiàn)自治管理，受惠居民約10000戶。

三是推行區(qū)域化大物業(yè)服務(wù)。2個(gè)街道8個(gè)社區(qū)34個(gè)小區(qū)經(jīng)過區(qū)域劃分，以街道為主體向物業(yè)服務(wù)企業(yè)采購服務(wù)，通過區(qū)域化大物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)多個(gè)無物業(yè)老舊小區(qū)納入一個(gè)服務(wù)范圍。

在“幸福來臨·e錦小二”大物業(yè)臨天服務(wù)中心，宋都物業(yè)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人正在對(duì)服務(wù)人員安排下一步工作。

以錦城街道“幸福來臨·e錦小二”大物業(yè)服務(wù)為例，項(xiàng)目以臨天路為界分成兩個(gè)片區(qū)，分別引進(jìn)宋都物業(yè)和一家本地國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，設(shè)立兩個(gè)物業(yè)服務(wù)中心，6個(gè)服務(wù)驛站。目前這兩個(gè)片區(qū)已落實(shí)客服管家、秩序維護(hù)、保潔和公共維修等基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容，約2500戶居民的居住品質(zhì)得到提升。

政府為完善社會(huì)基本公共服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)長效管理，積極創(chuàng)造條件協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與到無物業(yè)老舊小區(qū)管理。臨安區(qū)“無物業(yè)清零行動(dòng)”盤活了大量物業(yè)管理面積，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造新業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。為此出臺(tái)的配套補(bǔ)助政策，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接無物業(yè)老舊小區(qū)進(jìn)行托底，減輕企業(yè)的后顧之憂。下面分別就“無物業(yè)清零行動(dòng)”采取的三種模式分析給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來的機(jī)遇。

無物業(yè)老舊小區(qū)引進(jìn)物業(yè)服務(wù)直接為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造了新增業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。能夠引進(jìn)專業(yè)物業(yè)服務(wù)的，多為比較老舊但具有一定規(guī)模的小區(qū)。居住在此類小區(qū)的業(yè)主往往對(duì)物業(yè)服務(wù)沒有特別高的要求，只愿意接受較低的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。政府的補(bǔ)助政策為這類小區(qū)的業(yè)主引進(jìn)專業(yè)物業(yè)服務(wù)提供了動(dòng)力，加上小區(qū)規(guī)模尚可，在每戶分?jǐn)傒^低物業(yè)費(fèi)的情況下，基本可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理收支平衡。

從臨安的實(shí)際情況來看，一般當(dāng)?shù)匾恍┲行∫?guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)承接此類小區(qū)有意向，實(shí)際引進(jìn)的也多為這類物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這類企業(yè)在當(dāng)?shù)亟?jīng)營多年，就近雇用秩序維護(hù)、保潔等人員，服務(wù)人員素質(zhì)普遍不高，但勞動(dòng)力成本比較低，可以在較低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下滿足相應(yīng)的服務(wù)。這類企業(yè)在當(dāng)?shù)赜卸鄠€(gè)管理項(xiàng)目，有些附近就有在管項(xiàng)目，可以通過統(tǒng)籌資源，實(shí)現(xiàn)降本增效。適合此類型小區(qū)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以積極嘗試此類業(yè)務(wù)。

業(yè)主自行管理而不聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雖然沒有直接創(chuàng)造新增業(yè)務(wù)，但也可能提供一些零星機(jī)會(huì)或潛在機(jī)會(huì)。實(shí)行業(yè)主自治的小區(qū)一般規(guī)模較小，管理事項(xiàng)比較簡單，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)要求比較低。每戶繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用，統(tǒng)一由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)聘請(qǐng)和管理秩序維護(hù)與保潔人員，提供最基本的小區(qū)服務(wù)。自治管理的小區(qū)為了避免聘請(qǐng)人員的麻煩，或者由于業(yè)委會(huì)沒有精力進(jìn)行管理，也會(huì)向從事秩序維護(hù)、保潔、綠化修剪等勞務(wù)外包的物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買相關(guān)服務(wù)，這為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了零星的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

今后，業(yè)主如果想享受更專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，可由自治管理過渡到聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。提供外包服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及中小規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以關(guān)注和挖掘此類業(yè)務(wù)的潛在機(jī)遇。

街道通過整合，將原本零散不具備統(tǒng)一管理?xiàng)l件的區(qū)域項(xiàng)目化，直接聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城市片區(qū)管理提供機(jī)會(huì)。街道統(tǒng)籌道路保潔、綠化管養(yǎng)等工作經(jīng)費(fèi)，鼓勵(lì)業(yè)主繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)，加上有條件的補(bǔ)助資金，打包向物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買服務(wù)。

通常，大物業(yè)服務(wù)管理面積比較大，橫跨小區(qū)和城市道路;管理內(nèi)容比較繁重，承擔(dān)部分原本由環(huán)衛(wèi)等專門單位負(fù)責(zé)的事務(wù);管理難度比較高，整個(gè)區(qū)域?qū)ν忾_放，動(dòng)態(tài)情況比較復(fù)雜。

從錦城街道的實(shí)踐來看，綜合實(shí)力比較強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接大物業(yè)服務(wù)時(shí)更有優(yōu)勢。宋都物業(yè)在杭州已經(jīng)有比較豐富的大物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，旗下全資子公司推出的“金牌管家”大物業(yè)服務(wù)模式為行業(yè)提供了樣本。其企業(yè)運(yùn)營服務(wù)能力比較強(qiáng)，善于整合區(qū)域內(nèi)資源，在管好片區(qū)的前提下通過創(chuàng)收覆蓋一定的管理支出。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)后續(xù)還可以提供家政、養(yǎng)老等增值服務(wù)，在不增加群眾和政府負(fù)擔(dān)的前提下努力實(shí)現(xiàn)低收費(fèi)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。具有參與城市片區(qū)管理意向和能力的企業(yè)可以積極對(duì)接大物業(yè)服務(wù)的機(jī)遇。

從臨安的實(shí)踐看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于政府在完善基本公共服務(wù)過程中提供的機(jī)遇還存在主客觀兩方面的顧慮，對(duì)于是否積極介入比較糾結(jié)，導(dǎo)致沒有第一時(shí)間抓住機(jī)遇。

主觀方面：基于企業(yè)發(fā)展策略的考慮，尤其是一些品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，擔(dān)心承接無物業(yè)老舊小區(qū)會(huì)對(duì)企業(yè)品牌產(chǎn)生負(fù)面影響，有損企業(yè)形象。此外，無物業(yè)老舊小區(qū)利潤率低，無助于企業(yè)利潤增長，甚至還會(huì)拉低企業(yè)整體利潤率。這導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)此類業(yè)務(wù)沒有足夠的重視，輕易錯(cuò)過了機(jī)遇。

客觀方面：無物業(yè)老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)市場還不夠成熟，這部分業(yè)主尚未形成良好的花錢買服務(wù)習(xí)慣，企業(yè)擔(dān)心物業(yè)費(fèi)收繳困難。由于政府的扶持政策有時(shí)間限制，且需達(dá)到一定的繳費(fèi)率和滿意度才能享受，企業(yè)擔(dān)心無法享受到足額的補(bǔ)助。

同時(shí)，受相關(guān)法律法規(guī)的限制，特別是大物業(yè)服務(wù)模式下，企業(yè)整合公共資源創(chuàng)收的空間受到限制。這些因素導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)即便最初有意參與，也在評(píng)估難度和風(fēng)險(xiǎn)之后放棄了機(jī)會(huì)。

相關(guān)建議：各級(jí)政府高度重視基層公共服務(wù)工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與其中會(huì)得到足夠的支持，后續(xù)也會(huì)協(xié)助解決遇到的困難，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以消除部分擔(dān)憂。承接老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，體現(xiàn)了企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，有助于樹立企業(yè)為公共利益服務(wù)的形象。

管理老舊小區(qū)利潤微薄，但直面廣大的消費(fèi)群體，憑借與業(yè)主良好的關(guān)系和對(duì)業(yè)主需求的了解，為企業(yè)后續(xù)提供增值服務(wù)創(chuàng)造了優(yōu)勢。每個(gè)企業(yè)都應(yīng)結(jié)合自身情況和發(fā)展戰(zhàn)略來認(rèn)真思考這一機(jī)會(huì)。