A物業(yè)公司與某廣場開發(fā)商簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，作為前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，自2008年1月起至業(yè)委會成立并簽署新的物業(yè)管理合同止為該廣場提供物業(yè)服務(wù)。2017年12月23日召開業(yè)主大會，另外聘請了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，A物業(yè)公司的前期物業(yè)服務(wù)合同已達(dá)到約定終止條件，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

A物業(yè)公司在合同終止后，拒不退出物業(yè)區(qū)域，拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料，雙方就維修款項是否直接抵扣公共收益產(chǎn)生分歧，進(jìn)而對應(yīng)予返還公共收益數(shù)額產(chǎn)生分歧。原告經(jīng)催告無果，依法于2018年7月10日召開第三次業(yè)主大會，形成決議，訴訟維權(quán)。

法院根據(jù)該廣場業(yè)委會的申請，委托了會計師事務(wù)所就A物業(yè)公司撤場前該廣場的公共收益結(jié)余進(jìn)行鑒定（鑒定費用由業(yè)委會承擔(dān)），原被告雙方就審計確定的公益性收入金額存在爭議，部分支出未經(jīng)法定程序或不應(yīng)算作公益性支出、存在擅自動用專項維修資金等。但是，業(yè)委會并未提供證據(jù)證明對金額的異議，故以審計確定的金額為準(zhǔn)，業(yè)委會要求返還的公益性收入與結(jié)余無法得到支持。

就業(yè)委會請求A物業(yè)公司移交的文件資料，由于業(yè)委會并未提供被告具體持有未移交的文件名稱、數(shù)量等，且在審計過程中，A物業(yè)公司已就涉案的部分文件資料進(jìn)行舉證和提供，故原告交付資料的請求也無法支持。

關(guān)于雙方爭議的物業(yè)公司可否直接用公共收益進(jìn)行公共維修，法院已給出了明確的答案。小區(qū)公共收益的使用需要經(jīng)過嚴(yán)格的程序，但是在實際經(jīng)營活動中，部分物業(yè)服務(wù)人員在具體進(jìn)行物業(yè)管理時，以“前期物業(yè)服務(wù)合同約定公共收益全部用于補貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)”為依據(jù)隨意使用公共收益，對于公共收益的支出不加以限制，甚至將公共收益用于彌補項目虧損。然而法律法規(guī)已對公共收益的使用進(jìn)行了明確的限制，特別是《民法典》出臺后，這一限制更加具體和明確。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。”對于利用共有部分經(jīng)營所得在扣除合理成本后應(yīng)屬于業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占的，業(yè)主或者業(yè)主委員會有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)返還。

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五十一條也對公共收益的用途作出了更加詳細(xì)的規(guī)定，“公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。公共收益主要用于補充專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)按季度補充專項維修資金，補充比例應(yīng)當(dāng)高于百分之五十；剩余部分應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會或者共同擁有該收益業(yè)主的決定，用于業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、物業(yè)管理活動的審計費用、擁有該收益業(yè)主的物業(yè)維護(hù)費用或者物業(yè)管理方面的其他需要。”根據(jù)上述規(guī)定，公共收益在業(yè)主大會議事規(guī)則以及管理規(guī)約中沒有具體約定時，可以用于補充專項維修資金的不足，但業(yè)主若有明確約定公共收益的具體用途，則不能用于補足專項維修資金。

在類似案例，如（2019）滬0101民初9377號中也有體現(xiàn)。關(guān)于“合理成本”的衡量，法院在具體案件的裁判中存在差異性，但也體現(xiàn)出共性的特征，如認(rèn)可停車管理費的人員管理成本，而其他如房屋外墻廣告、電梯廣告、經(jīng)營性用房出租、場地出租等事項，不太認(rèn)可人員管理成本的支出是合理的支出。在訴訟中，舉證證明合理成本支出的難度較大，除法定稅費和能耗外，對于人員管理成本的支出系合理的支出這一主張很難進(jìn)行舉證，如無法充分舉證，法院將判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)返還扣除合理成本之后的經(jīng)營所得。

在面臨老物業(yè)撤場、新物業(yè)進(jìn)場時，應(yīng)當(dāng)依據(jù)誠實信用原則履行自身的配合義務(wù)?！睹穹ǖ洹返?49條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。”在更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過程中，被更換的物業(yè)企業(yè)公共收益不移交給業(yè)主委員會、小區(qū)管理資料的移交都是常見的問題。

首先是管理資料的移交問題，哪些資料屬于《民法典》中規(guī)定的“必須的資料”，行政法規(guī)對該條文進(jìn)行了細(xì)化。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》39條規(guī)定建設(shè)單位向前期物業(yè)管理公司移交資料，包括：“（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。”但是司法實踐中，如果沒有移交資料更為具體的清單的話，在司法判決具體執(zhí)行時很難確定物業(yè)公司具體提供的相關(guān)資料。正如案例中作為原告的業(yè)主委員請求物業(yè)公司提供相關(guān)資料，已根據(jù)《條例》原則的規(guī)定列舉詳細(xì)的移交清單，比如說具體的設(shè)備名稱和資料及維修保養(yǎng)清單等。但是，在物業(yè)服務(wù)過程中形成的資料，如小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄，小區(qū)弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水泵系統(tǒng)維修、養(yǎng)護(hù)記錄，小區(qū)公共收益賬冊等，作為原告的業(yè)委會也應(yīng)盡可能的向法院列明。

公共收益是利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，其法律依據(jù)是《民法典》第282條：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”。公共收益的主要來源是小區(qū)的停車費、電梯廣告費和一些公共部位的租賃費用，一般是由物業(yè)公司代全體業(yè)主收取，在出現(xiàn)新老物業(yè)公司交接時，公共收益數(shù)額的確定、移交和支出的核算都容易產(chǎn)生糾紛。

在本案審計過程中，存在前期物業(yè)服務(wù)中由物業(yè)公司先行墊付的維修費用，這一部分費用發(fā)生在業(yè)委會成立之前，且不應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，即不應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費中抵扣，A物業(yè)公司認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在返還的公共收益中抵扣。本案中，法院認(rèn)可金錢義務(wù)的抵扣。

但是，物業(yè)公司侵占全體業(yè)主公共收益返還，是對業(yè)主物權(quán)的侵害，而物業(yè)公司墊付的維修費用則是物業(yè)公司的無因管理行為，屬于不同法律性質(zhì)、不同法律關(guān)系，物業(yè)公司不應(yīng)作為不支付公共收益的抗辯，而是另行訴訟。但是，需要說明的是如果物業(yè)公司就使用公共收益征求過業(yè)主意見，并獲得了業(yè)主同意，這種情況下實際上是業(yè)主有意思表示愿意用公共收益承擔(dān)維修費用，則可以從公共收益中扣除物業(yè)公司墊付的費用。

本案中，對于業(yè)委會申請的會計師事務(wù)所審計工作，A物業(yè)公司對審計行為是配合的，但是實踐中有部分物業(yè)公司存在拒不提供收益的相關(guān)資料或不配合審計的處理的情況。對于物業(yè)公司拒不配合時，法院會根據(jù)現(xiàn)有資料與情況酌情確定了公共收益，對于部分難以衡量認(rèn)定的公共收益，業(yè)主委員會要舉出證據(jù)存在難度，可能對業(yè)主委員會造成訴訟中的不利影響，故建議業(yè)委會在小區(qū)日常管理中，注重保留相關(guān)證據(jù)。