根據(jù)《房屋建筑工程質量保修辦法》規(guī)定，在正常使用下，房屋在保修期內的，維修費用或因房屋建筑工程質量缺陷造成的損害，可向建設單位提出賠償。而保修期后由業(yè)主自行負責。
專家表示，住宅小區(qū)的建筑工程外立面保修時間一般是竣工驗收后兩年內。
江門市住建局相關負責人表示，住宅小區(qū)房屋外立面屬于共用部位，歸業(yè)主共有。在保修期外的，由業(yè)主承擔主體責任，物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定承擔相應維護責任。
如果住宅小區(qū)出現(xiàn)外立面脫落情況，建議由業(yè)主委員會組織實施維修；未成立業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務企業(yè)組織實施維修。
“要解決外立面該由誰來維修這個問題，需先搞清楚責任主體是誰。”江門市房地產行業(yè)協(xié)會、江門市建筑業(yè)協(xié)會常年法律顧問，廣東國暉（江門）律師事務所律師李建中表示，根據(jù)《民法典》第二百七十三條：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。”住宅樓外立面屬于整棟樓的全體業(yè)主共有，全體業(yè)主須共同承擔維護墻體的義務。
外立面脫落造成他人損害
業(yè)主或需承擔法律責任
部分住宅樓由于湊不齊維修資金，外立面脫落的問題一直沒得到解決。
以春暉苑1幢為例，該住宅樓外立面在去年7月23日出現(xiàn)較嚴重的脫落現(xiàn)象，初步維修評估，需要將近2萬元。這筆錢怎么出？有業(yè)主認為這不是他們的事情，他們沒有用外立面，所以不愿意出錢。
至今，近9個月過去了，脫落的外立面一直沒有進行維修。
△春暉苑外立面脫落。
這就像一個縮影，折射出住宅樓外立面脫落維修遭遇的難題。
2016年，開平市法院審結了原告黃某訴被告開平市某企業(yè)聯(lián)社、開平市某物業(yè)管理站及張某等23戶業(yè)主物件脫落、墜落損害責任糾紛一案。
最終，法院認定23戶業(yè)主為該單元樓的所有人或者使用人，而且23名被告沒有證據(jù)證明自己沒有過錯，因此判決該23名被告對原告的損失承擔民事責任。
即使外立面脫落是由于建筑物的質量問題造成，23名被告也應按照法律規(guī)定承擔責任后，再按照與建筑商的約定進行追償，并不能因為建筑物的質量問題而免責。最終，開平市法院判決由23戶業(yè)主根據(jù)各自的物業(yè)面積比例合共賠償原告9.5萬余元。
江門市住建局相關負責人表示，若住宅樓出現(xiàn)外立面脫落現(xiàn)象，有繳存住宅專項維修資金的住宅小區(qū)，業(yè)主可應急使用住宅專項維修資金治理外立面脫落。
然而，部分老舊住宅小區(qū)沒有繳存住宅專項維修資金，業(yè)主難湊齊維修資金。專家建議，若住宅小區(qū)沒有繳存維修資金，應由當?shù)厣鐓^(qū)、街道發(fā)動業(yè)主籌集維修資金。若外立面脫落發(fā)生傷人傷物問題，物業(yè)公司盡了管理責任，則不承擔責任；若物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)存在問題，不處理、不發(fā)動業(yè)主籌集資金進行維修，物業(yè)公司可能要承擔相應的責任。
李建中表示，根據(jù)《民法典》第一千二百五十三條：“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。”
他提醒，建筑物、構筑物或者其他設施的所有人、管理人、使用人，應當對建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物進行合理的管理、維護，避免給他人造成損害。例如，要保證建筑物等設施及其擱置物、懸掛物的穩(wěn)固；應當進行必要的檢查，發(fā)現(xiàn)可能造成他人損害的，要及時采取相應的安全措施等。若住宅樓出現(xiàn)外立面脫落現(xiàn)象，業(yè)主應盡早進行維修，以免造成他人損害。
