這個城市，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)將上調(diào)！

• 2021-04-19 14:59:12

南京物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)要調(diào)了！4 月 16 日，現(xiàn)代快報記者獲悉，經(jīng)市政府同意，南京市發(fā)改委、市房產(chǎn)局近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于貫徹〈江蘇省

據(jù)悉，《通知》明確新收費標(biāo)準(zhǔn)分五個等級，多層最高不超過 0.5-1.7 元 / 平方米 · 月，高層不超過 0.9-2.6 元 / 平方米 · 月。需要強調(diào)的是，新建普通住宅前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)執(zhí)行新收費標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有住宅仍按已簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。如果現(xiàn)有的普通住宅需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費，需要由業(yè)主共同決定。

關(guān)注一：

普通住宅前期物業(yè)服務(wù)市場定價，服務(wù)等級分五級

現(xiàn)代快報記者了解到，《通知》明確，普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價；業(yè)主大會成立后，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，通過物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。非普通住宅、非住宅物業(yè)公共服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。

此次調(diào)整進(jìn)一步完善了南京的物業(yè)服務(wù)等級內(nèi)容，原有的物業(yè)服務(wù)等級內(nèi)容操作性不強，修訂后將服務(wù)等級調(diào)整為五級，每個等級都從基礎(chǔ)服務(wù)、客戶服務(wù)、公共部位管理、公共設(shè)施設(shè)備管理、秩序維護(hù)管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護(hù)管理等七個方面進(jìn)行了明確和細(xì)化，每一項都有具體的量化標(biāo)準(zhǔn)，便于物業(yè)服務(wù)企業(yè)操作執(zhí)行。比如，在綠化養(yǎng)護(hù)管理上，第一等級要求草坪修剪每年不少于 1 次；第五等級則要求草坪修剪每年不少于 5 次；在環(huán)境衛(wèi)生管理上，第一等級要求每日 1 次清運垃圾，第五等級除了要求每日 1 次清運垃圾，還要求每日收集 2 次生活垃圾，每日清洗垃圾箱（桶）、果皮箱。

關(guān)注二：

調(diào)整前期物業(yè)收費政府指導(dǎo)價，最高 2.6 元 / 平方米 • 月

現(xiàn)代快報記者了解到，《通知》中南京物業(yè)收費政策調(diào)整的核心，普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)，一級至五級，多層最高不超過 0.5-1.7 元 / 平方米 · 月，高層不超過 0.9-2.6 元 / 平方米 · 月。建設(shè)單位對前期物業(yè)服務(wù)進(jìn)行招投標(biāo)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)列出超出服務(wù)等級內(nèi)的服務(wù)項目和具體內(nèi)容時，可在對應(yīng)等級最高收費標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上上浮，上浮最高不超過 20%。這也就意味著收費最高理論上可提高到每月每平方米 3.12 元。

調(diào)整后的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)在全國什么水平呢？據(jù)南京市發(fā)改委相關(guān)人士介紹，調(diào)整后南京物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)在國內(nèi)同類城市中處于中等水平。物業(yè)服務(wù)費調(diào)整的同時，汽車停放費、車位租金政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)未調(diào)整，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費、汽車停放費、車位租金的定價管理形式未調(diào)整，裝修垃圾清運費由原來的政府指導(dǎo)價調(diào)整為市場調(diào)節(jié)價。

關(guān)注三：

新樓盤適用新標(biāo)準(zhǔn)，并非所有住宅小區(qū)收費都要調(diào)價

南京物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，是否意味著所有小區(qū)物業(yè)都要漲價了呢？并非如此。

南京市發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人強調(diào)，新的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)適用范圍是新建普通住宅，也就是建設(shè)單位通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時按照新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不是所有住宅小區(qū)收費都要調(diào)價。現(xiàn)有住宅仍按已簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。如果現(xiàn)有的普通住宅需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費，需要由業(yè)主共同決定，具體分為業(yè)委會成立前和成立后兩種情況來看。

附 1：

南京市普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費政府指導(dǎo)價新標(biāo)準(zhǔn)

備注：

1. 建設(shè)單位對前期物業(yè)服務(wù)進(jìn)行招投標(biāo)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)列出超出服務(wù)等級內(nèi)的服務(wù)項目和具體內(nèi)容時，可在對應(yīng)等級最高收費標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上上浮，上浮最高不超過 20%。

2. 按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50352-2019）規(guī)定，多層：建筑高度不大于 27m，高層：建筑高度大于 27m。

南京與國內(nèi)主要城市收費標(biāo)準(zhǔn)比較

附 2：

南京市物業(yè)服務(wù)收費政策問答

1. 為什么要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費政策？

南京現(xiàn)行的物業(yè)收費管理政策分別制定于 2005 年、2006 年。實施十多年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的內(nèi)部要素和外部環(huán)境都發(fā)生了較大變化，相關(guān)政策已與南京物業(yè)行業(yè)發(fā)展需要不相適應(yīng)。

（1）從政策層面看。2013 年我省修訂后的《江蘇省物業(yè)管理條例》開始施行，2016 年南京出臺《南京市住宅物業(yè)管理條例》，2019 年江蘇修訂后的《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》開始施行，南京現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費管理政策制定于 2005 年，還存在不銜接的情況，需要進(jìn)一步調(diào)整、完善。

（2）從實踐層面看。根據(jù)成本調(diào)查結(jié)果，南京物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營成本中七成以上是人力成本，目前執(zhí)行的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)制定于 2006 年，實施至 2020 年的十多年間，南京最低工資標(biāo)準(zhǔn)由 2006 年的 750 元 / 月提高至 2020 元 / 月，增幅 169.3%；企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險、住房公積金、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等均同步提高。隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)快速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容不斷豐富，人民群眾對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)需求不斷提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營成本不斷上升，為建立質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)機制，需要調(diào)整政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，滿足人民群眾對高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)的需求。

2. 物業(yè)服務(wù)收費包含哪些收費項目，具體內(nèi)涵是什么？

物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。

物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)公共服務(wù)費、汽車停放費和其他服務(wù)費。

3. 物業(yè)公共服務(wù)費具體內(nèi)涵是什么，包含哪些方面？

物業(yè)公共服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供具有公共性和普遍性的物業(yè)基本服務(wù)收取的費用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公共服務(wù)費一般由下列因素構(gòu)成：物業(yè)管理服務(wù)人員工資、社會保險、公積金和按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)費用；清潔衛(wèi)生費用；綠化養(yǎng)護(hù)費用；秩序維護(hù)費用；辦公費用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；管理費分?jǐn)偅唤?jīng)業(yè)主大會同意的其它費用；法定稅費以及合理利潤。

應(yīng)當(dāng)由住宅專項維修資金支出的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)費支出。

4. 物業(yè)公共服務(wù)費哪些情況由政府定價？

普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價；業(yè)主大會成立后，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，通過物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。非普通住宅、非住宅物業(yè)公共服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。

5. 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)等級的具體內(nèi)容包含哪些？

普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)等級共分為五級，包含基礎(chǔ)服務(wù)、客戶服務(wù)、公共部位管理、公共設(shè)施設(shè)備管理、秩序維護(hù)管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護(hù)管理等七個方面?！斗?wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)》中所列 " 服務(wù)項目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) " 為行業(yè)推薦物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中的核心內(nèi)容，詳細(xì)服務(wù)項目及標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)參照市物業(yè)管理行政主管部門制定的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、發(fā)布的《南京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（推薦試行）》執(zhí)行。

6. 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費指導(dǎo)價的具體標(biāo)準(zhǔn)是什么？

普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)，一級至五級，多層最高不超過 0.5-1.7 元 / 平方米 · 月，高層不超過 0.9-2.6 元 / 平方米 · 月。建設(shè)單位對前期物業(yè)服務(wù)進(jìn)行招投標(biāo)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)列出超出服務(wù)等級內(nèi)的服務(wù)項目和具體內(nèi)容時，可在對應(yīng)等級最高收費標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上上浮，上浮最高不超過 20%。

7. 這次調(diào)整物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)適用范圍是哪些？

新物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)適用范圍是新建普通住宅，不是所有住宅小區(qū)都漲價。

（1）新的收費標(biāo)準(zhǔn)實施后：新建普通住宅在建設(shè)單位通過招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，執(zhí)行新的物業(yè)公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。

（2）新的收費標(biāo)準(zhǔn)實施前：已簽訂物業(yè)服務(wù)合同的普通住宅，物業(yè)公共服務(wù)等級及其收費標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行。

8. 既有普通住宅小區(qū)執(zhí)行什么收費政策？

既有普通住宅小區(qū)已簽訂物業(yè)服務(wù)合同的普通住宅，物業(yè)公共服務(wù)等級及其收費標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行；已經(jīng)依法通過協(xié)議、合同等形式約定的物業(yè)服務(wù)收費等事項，與國家、省、市規(guī)定政策不沖突的，繼續(xù)按原約定執(zhí)行。

9. 既有普通住宅小區(qū)如果要調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)，需要履行哪些手續(xù)？

既有普通住宅小區(qū)需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的，依法按規(guī)定程序進(jìn)行，具體包括兩種情況：

（1）業(yè)主大會成立前：普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)成本變化或政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)變動需要調(diào)整的，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)依法按規(guī)定程序進(jìn)行調(diào)整，按照《南京市住宅物業(yè)管理條例》第三十九條規(guī)定履行下列程序，即：即：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會計師事務(wù)所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況進(jìn)行審計，審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日；（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、區(qū)價格和物業(yè)管理行政主管部門；（3）調(diào)價方案依照《中華人民共和國民法典》有關(guān)規(guī)定經(jīng)業(yè)主表決通過，表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于七日。

（2）業(yè)主大會成立后：由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，通過物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。

10. 預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費有什么規(guī)定？

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費用，但預(yù)收的期限最長不得超過一年。

11. 哪些類型屬于非普通住宅？

以項目核準(zhǔn)（備案）文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（含規(guī)劃總平面圖）、不動產(chǎn)權(quán)證或國有土地使用權(quán)證等相關(guān)文件為依據(jù)認(rèn)定，非普通住宅包含以下幾個方面：

（1）酒店式公寓、商住綜合樓中的住宅；

（2）獲得住建部 3A 級住宅性能認(rèn)定的住宅；

（3）設(shè)備設(shè)施配備先進(jìn)、服務(wù)品質(zhì)高以及運營成本高，經(jīng)市級物業(yè)管理行政主管部門和市級價格主管部門組織的專家組評定的高品質(zhì)住宅。

12. 門禁出入證，車輛出入證是否要收費？

新建住宅小區(qū)實行門禁出入證（卡）管理的，或住宅小區(qū)交付使用后新配置或升級改造門禁系統(tǒng)實行門禁出入證（卡）管理的，應(yīng)當(dāng)為每戶業(yè)主一次性免費配置不少于 4 張出入證（含 IC 卡等），業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證（卡）的，可按照補償成本的原則適當(dāng)收取工本費。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對車輛實行出入證（卡）管理的，應(yīng)當(dāng)為停車業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置 1 張出入證（含 IC 卡等）。因遺失、損壞需要補辦的，可按照補償成本的原則適當(dāng)收取工本費。

13. 集中供暖、恒溫恒濕等系統(tǒng)怎么收費？

設(shè)有集中供暖系統(tǒng)、恒溫恒濕等特殊系統(tǒng)的物業(yè)，應(yīng)按照 " 單獨列賬、以收抵支、收支平衡 " 的原則，業(yè)主大會成立前，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定系統(tǒng)收費方案。業(yè)主大會成立后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出相關(guān)特殊系統(tǒng)收費方案，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會同意后收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布收支情況。

14. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費公示有哪些要求？

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式以及收費依據(jù)、舉報投訴電話等，自覺接受業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督。

15. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否向裝修人員收取電梯費等費用？

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主和裝修單位收取裝修人員出入證工本費、電梯使用費等費用。

16. 如果房屋空置或車位空置，有沒有收費優(yōu)惠政策？

省和市現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)收費管理政策，沒有房屋或車位空置收費優(yōu)惠政策，但也沒有禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋或車位空置收費進(jìn)行優(yōu)惠。

普通住宅小區(qū)已經(jīng)依法通過協(xié)議、合同等形式約定的物業(yè)服務(wù)收費等事項，與國家、省、市規(guī)定政策不沖突的，繼續(xù)按原約定執(zhí)行。如果合同中約定了房屋或車位空置優(yōu)惠政策，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要繼續(xù)履行。

17. 水電公攤費用是怎么規(guī)定的？

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機房等共用設(shè)施設(shè)備運行產(chǎn)生的電費及公共照明、公共用水等費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨列賬，按照物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布實際費用和分?jǐn)偳闆r。分?jǐn)傎M用已計入物業(yè)公共服務(wù)費成本的，不得重復(fù)收取。

18. 裝修垃圾清運和處理怎么收費？物業(yè)公司能不能收裝修管理費？

業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者清運公司清運，并承擔(dān)清運費用和處置費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取裝修管理費。

19. 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)合同是否需要到價格主管部門備案？

普通住宅前期物業(yè)服務(wù)合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)項目所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和價格主管部門備案。

20. 老舊小區(qū)普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費按照什么標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行？

老舊住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費按照《南京市普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

21. 普通住宅未成立業(yè)主委員會，物業(yè)公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)是怎么制定的？

普通住宅業(yè)主大會成立前，前期物業(yè)公共服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在房屋買賣合同中約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同自簽訂之日起三十日內(nèi)報所在地物業(yè)管理行政主管部門和價格主管部門備案。

普通住宅未成立業(yè)主委員會，物業(yè)公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)成本變化或政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)變動需要調(diào)整的，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)依法按規(guī)定程序進(jìn)行調(diào)整，具體程序按照《南京市住宅物業(yè)管理條例》第三十九條規(guī)定執(zhí)行。

22. 業(yè)主改變用途用于經(jīng)營的普通住宅，物業(yè)公共服務(wù)收費如何規(guī)定？

改變用途用于經(jīng)營的普通住宅，其物業(yè)公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或經(jīng)營者協(xié)商確定，按照合同約定執(zhí)行。