「拆解」中國物管行業(yè)| 這七大熱門政策，指明了未來發(fā)展方向

• 2021-02-20 11:18:12

本年度，物業(yè)管理行業(yè)迎來多個重量級熱門政策發(fā)布，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造了更好的發(fā)展政策環(huán)境，也為更多物業(yè)服務(wù)企業(yè)指明了未來一段時間的發(fā)展方向。

物管行業(yè)被納入生活服務(wù)業(yè)

2020年2月21日，河南省住建廳等七部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情影響防范和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險的若干意見》?！兑庖姟贩謩e從補(bǔ)貼、將物業(yè)納入生活性服務(wù)業(yè)、物資調(diào)配以及穩(wěn)崗就業(yè)等四個方面對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行全面扶持。根據(jù)《意見》的第二款第7條指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、住房租賃企業(yè)可按照生活性服務(wù)業(yè)享受有關(guān)支持政策。

實際上，2月6日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控有關(guān)稅收政策的公告》8號文件，第五條指出，對納稅人提供公共交通運(yùn)輸服務(wù)、生活服務(wù)，以及為居民提供必需生活物資快遞收派服務(wù)取得的收入，免征增值稅。

而根據(jù)2016年稅務(wù)總局相關(guān)文件的分類辦法：生活服務(wù)，是指為滿足城鄉(xiāng)居民日常生活需求提供的各類服務(wù)活動。物業(yè)服務(wù)屬于商務(wù)輔助服務(wù)中的企業(yè)管理服務(wù)，并不屬于生活服務(wù)類，這是社會上首次提到將物業(yè)服務(wù)納入生活性服務(wù)業(yè)，說明物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成為居民生活中不可或缺的一部分。

民法典發(fā)布物企迎來新規(guī)范

2020年5月28日，《中華人民共和國民法典》頒布，將于2021年1月1日起施行。民法典從不同角度對物業(yè)管理活動進(jìn)行了一系列的規(guī)范和調(diào)整，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)。

《民法典》對行業(yè)的影響將逐步深入，更多的在細(xì)微層面為行業(yè)帶來變化。

業(yè)主權(quán)利進(jìn)一步明確。原先由《物權(quán)法》規(guī)定的“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”被納入《民法典》，并新增了部分內(nèi)容。行政法規(guī)、司法解釋中關(guān)于“物業(yè)服務(wù)合同”的規(guī)定被納入《民法典》，法律效力層級上升。

重要事項通過難度增大。《民法典》第278條引入了業(yè)主“參與表決”的要求，根據(jù)該條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

經(jīng)營及收益公開要求增大。《民法典》第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項、服務(wù)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)更容易。《民法典》第九百四十六條規(guī)定：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。約定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

紅色物業(yè)下黨建引領(lǐng)成主導(dǎo)

2020年7月9日，山東省印發(fā)《關(guān)于以黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)管理促進(jìn)提升城市社區(qū)治理水平的指導(dǎo)意見》，明確黨建引領(lǐng)物業(yè)的價值，并以量化指標(biāo)大力推進(jìn)山東地區(qū)“紅色物業(yè)”的建設(shè)發(fā)展。

按照《意見》要求，到2020年山東將全面建立起市、區(qū)（市、縣）、街道、社區(qū)上下聯(lián)動、一貫到底的管理體系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會實現(xiàn)黨的組織和工作全面覆蓋，黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的多方聯(lián)動服務(wù)機(jī)制有效運(yùn)行，物業(yè)服務(wù)管理專業(yè)化、精細(xì)化、規(guī)范化水平明顯提升，使居民群眾獲得感幸福感安全感更有保障、更可持續(xù)。

意見提出了明確目標(biāo)，山東力爭2022年底前全省60%以上的居民小區(qū)建立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會成員中黨員比例不低于60%；并將全面推行住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人到社區(qū)報到制度，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織與社區(qū)黨組織簽訂共建協(xié)議，每年至少認(rèn)領(lǐng)1個社區(qū)黨建服務(wù)項目。同時，山東還將組織開展“紅色物業(yè)”星級服務(wù)企業(yè)爭創(chuàng)活動，力爭2022年底前分級培育一批示范物業(yè)服務(wù)企業(yè)，打造出一批有較大影響的“紅色物業(yè)”品牌。

政府鼓勵物企參與小區(qū)舊改

2020年7月20日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，此次《意見》提出，2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

《意見》指出，結(jié)合改造工作同步建立健全基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居民委員會配合，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參與的聯(lián)席會議機(jī)制，引導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則，共同維護(hù)改造成果。建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項維修資金歸集、使用、續(xù)籌機(jī)制，促進(jìn)小區(qū)改造后維護(hù)更新進(jìn)入良性軌道。

同時，《意見》指出，健全動員居民參與機(jī)制。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造要與加強(qiáng)基層黨組織建設(shè)、居民自治機(jī)制建設(shè)、社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)有機(jī)結(jié)合。建立和完善黨建引領(lǐng)城市基層治理機(jī)制，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同推進(jìn)改造。

支持鼓勵物業(yè)開展中介服務(wù)

2020年11月2日，青島市住建局等七部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展中介服務(wù)促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展有關(guān)意見的通知(征求意見稿)》。通知明確表態(tài)鼓勵物業(yè)開展房地產(chǎn)中介服務(wù)，實現(xiàn)線上交易服務(wù)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)。

具體內(nèi)容包括，一是鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過加盟、兼并、重組等方式開展房地產(chǎn)中介服務(wù)，發(fā)展一批以品牌為龍頭、資本為紐帶，實現(xiàn)跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨所有制、連鎖擴(kuò)張的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二是優(yōu)化物業(yè)中介業(yè)務(wù)辦理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理中介經(jīng)營范圍后，可隨時登陸平臺申請網(wǎng)簽用戶注冊，接受業(yè)主委托提供房屋出售、出租等中介行為。三是規(guī)范物業(yè)中介活動行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其中介人員規(guī)定依法開展房屋中介活動，同時搭建物業(yè)服務(wù)與中介服務(wù)信用檔案和信息發(fā)布平臺，完善物業(yè)中介活動信用評價制度。

此外，《通知》還在政策、資金、技術(shù)等方面，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供支持，比如鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展自身經(jīng)營范圍，增加“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”、“非居住房地產(chǎn)租賃”、“住房租賃”經(jīng)營內(nèi)容；給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)財政補(bǔ)貼或獎勵，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照中介合同約定收取費(fèi)用外，對辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案業(yè)績突出的企業(yè)，按規(guī)定給予財政補(bǔ)貼或獎勵。

鼓勵發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)

2020年11月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門發(fā)布《關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》，在意見的第二條，明確提出推行“物業(yè)服務(wù)＋養(yǎng)老服務(wù)”居家社區(qū)養(yǎng)老模式。

同時，意見提及三方面內(nèi)容對物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展養(yǎng)老服務(wù)提供指導(dǎo)，一方面，養(yǎng)老服務(wù)營收實行單獨核算。物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，應(yīng)內(nèi)設(shè)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)部門，專門提供助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫(yī)、照料看護(hù)等定制養(yǎng)老服務(wù)，并按國家有關(guān)規(guī)定，建立健全財務(wù)會計制度，對社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的營業(yè)收支實行單獨核算。

另一方面，支持養(yǎng)老服務(wù)品牌化連鎖化經(jīng)營。支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)自身條件，結(jié)合養(yǎng)老需求，成立獨立的居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，實現(xiàn)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)規(guī)?；⑵放苹?、連鎖化經(jīng)營。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)取得居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照的，允許其跨區(qū)域經(jīng)營居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。

最后，組建專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)隊伍。鼓勵開展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)人員隊伍，加強(qiáng)崗前培訓(xùn)及定期培訓(xùn)。協(xié)調(diào)職業(yè)院校、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)培養(yǎng)養(yǎng)老護(hù)理、康復(fù)、社會工作、心理咨詢等專業(yè)人員提供人力資源支持。按規(guī)定落實養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員培訓(xùn)費(fèi)補(bǔ)貼、職業(yè)技能鑒定補(bǔ)貼等政策。將符合條件的養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員納入公租房或政策性租賃住房保障范圍。

支持開展線上線下生活服務(wù)

2020年12月15日，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務(wù)的意見》。

本次《意見》的推出，主要是為貫徹落實《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》《國務(wù)院關(guān)于加快推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”工作的指導(dǎo)意見》，推進(jìn)基于信息化、數(shù)字化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對接新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，補(bǔ)齊居住社區(qū)服務(wù)短板，推動物業(yè)服務(wù)線上線下融合發(fā)展，滿足居民多樣化多層次生活服務(wù)需求。

《意見》提出構(gòu)建智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺、全域全量采集數(shù)據(jù)、推進(jìn)物業(yè)管理智能化、融合線上線下服務(wù)、推進(jìn)共建共治共享、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)籌推進(jìn)等六方面內(nèi)容，為物業(yè)管理行業(yè)未來的數(shù)字化變革勾勒了框架。