《民法典》時(shí)代的物業(yè)管理之變

• 2021-01-25 09:47:01

《民法典》是新中國第一部以“典”命名的法律，涉及到人民生活的方方面面。這一部具有劃時(shí)代意義的民事法律大匯編，到底對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)法律實(shí)務(wù)帶來什么影響呢？在此，筆者根據(jù)自己的

《民法典》是新中國第一部以“典”命名的法律，涉及到人民生活的方方面面。這一部具有劃時(shí)代意義的民事法律大匯編，到底對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)法律實(shí)務(wù)帶來什么影響呢？在此，筆者根據(jù)自己的理解做如下解讀。

一、行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)更加完善、系統(tǒng)，業(yè)主權(quán)利意識(shí)增強(qiáng)

原先由《物權(quán)法》規(guī)定的“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”被納入《民法典》，并新增了部分內(nèi)容。

《民法典》頒布前，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定在《物權(quán)法》第六章第七十至第八十三條，共計(jì)十三條?！睹穹ǖ洹奉C布后，建筑物區(qū)分所有權(quán)被規(guī)定在《民法典》第二編“物權(quán)”第二分編“所有權(quán)”中的第六章中，從第二百七十一條至第二百八十七條，共計(jì)十六條。主要內(nèi)容包括業(yè)主對(duì)建筑物專有部分享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)、建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的部分、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立、業(yè)主共同決定的事項(xiàng)、維修資金、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、業(yè)主侵權(quán)行為的處理等。除上述內(nèi)容外，《民法典》還新增了部分《物權(quán)法》中沒有的條款。

第一，緊急情況下維修建筑物及其附屬設(shè)施時(shí)維修資金的申請(qǐng)，《民法典》第二百八十一條第二款規(guī)定“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用維修資金”。第二，利用共有部分產(chǎn)生的收益即公共收益的歸屬，《民法典》第二百八十二條規(guī)定“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”。

第三，物業(yè)管理人對(duì)業(yè)主詢問的答復(fù)義務(wù)，《民法典》第二百八十五條第二款規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問”。

第四，有關(guān)行政主管部門對(duì)侵權(quán)行為的處理義務(wù)（詳見本文第二點(diǎn)）。行政法規(guī)、司法解釋中關(guān)于“物業(yè)服務(wù)合同”的規(guī)定被納入《民法典》，法律效力層級(jí)上升。《民法典》第三編“合同”第二分編“典型合同”中新增了第二十四章“物業(yè)服務(wù)合同”章節(jié)。

在過去，《合同法》中并沒有單獨(dú)列出物業(yè)服務(wù)合同，有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容大部分都規(guī)定在國務(wù)院制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中。

具體而言，《民法典》第九百三十七條至第九百五十條對(duì)物業(yè)服務(wù)合同作出了詳細(xì)規(guī)定，主要包括物業(yè)服務(wù)合同的定義、內(nèi)容及形式、前期物業(yè)服務(wù)合同、部分物業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)委托、物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)、業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)合同的解除和終止等。

其中，新增的內(nèi)容主要有：第一，物業(yè)服務(wù)人定期公開物業(yè)收支及履行情況的義務(wù)（詳見本文第六點(diǎn)）；第二，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的任意解除權(quán)（詳見本文第五點(diǎn)）；第三，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘時(shí)的通知義務(wù)，《民法典》第九百四十七條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外”；第四，物業(yè)服務(wù)期限屆滿后繼續(xù)提供服務(wù)的法律效果，《民法典》第九百四十八條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。

當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方”；第五，物業(yè)服務(wù)人不配合交接工作時(shí)的損害賠償責(zé)任，《民法典》第九百四十九條第二款規(guī)定，“原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失”；第六，物業(yè)服務(wù)合同終止后、新物業(yè)服務(wù)人接管前原物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)履行合同的義務(wù)，《民法典》第九百五十條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)”。二、小區(qū)表決增加了業(yè)主參與度的要求可能導(dǎo)致小區(qū)重要事項(xiàng)通過難度增大

《民法典》第278條引入了業(yè)主“參與表決”的要求，根據(jù)該條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決?！睹穹ǖ洹返?78條相較于《物權(quán)法》第76條，對(duì)全體業(yè)主表決事項(xiàng)、參與程度、“雙多數(shù)”規(guī)則均進(jìn)行了調(diào)整。如下為《物權(quán)法》、《民法典》相關(guān)條款對(duì)比：

通過上述的新舊條款對(duì)比，我們可以發(fā)現(xiàn)：根據(jù)《物權(quán)法》第76條的規(guī)定，一般表決事項(xiàng)需達(dá)到全體業(yè)主和面積的50%以上才能算是通過，特別表決事項(xiàng)需達(dá)到全體業(yè)主和面積的約66.7%才能算是通過。此次《民法典》降低了該比例，如果是三分之二業(yè)主參與投票情況下，即一般表決事項(xiàng)僅需達(dá)到全體業(yè)主和面積的約33.3%就算通過，而特別表決事項(xiàng)，僅需達(dá)到全體業(yè)主和面積的約49.9%就算是通過。

因此，從表決要求通過的業(yè)主人數(shù)和專有部分面積的比例來看，好像《民法典》的要求比《物權(quán)法》的要求低了，但是在實(shí)際操作中可能會(huì)增加業(yè)主表決的難度及復(fù)雜程度，原因就是對(duì)參加投票表決的業(yè)主比例有了法定的明確要求。從立法者本意的角度來解釋，“參與表決”應(yīng)當(dāng)是一種積極、主動(dòng)的行為。但立法時(shí)可能并未考慮到業(yè)主參與積極性不高的問題。以物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)高物業(yè)費(fèi)為例，這屬于《物權(quán)法》第76條規(guī)定的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，要達(dá)到這個(gè)比例，在實(shí)際操作中其實(shí)是有一定難度的。

《民法典》生效之前，業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚可巧妙地利用《議事規(guī)則》制定“不表態(tài)視為同意”或“不表態(tài)視為同意大多數(shù)業(yè)主意見”的規(guī)則，來達(dá)到調(diào)高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的目的。

但是《民法典》生效之后，增加了小區(qū)業(yè)主參與表決的規(guī)定，而要達(dá)到人數(shù)及專有面積三分之二以上業(yè)主參與表決是有相當(dāng)大的難度的，無法滿足參與表決的人數(shù)及專有面積的要求，會(huì)直接導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)上調(diào)不成。在其他事項(xiàng)的表決上，如選聘/續(xù)聘物業(yè)服務(wù)公司、使用/籌集維修資金等，亦存在難以達(dá)到參與表決的人數(shù)及面積要求的，而導(dǎo)致表決通過難度的大大增加。

這里需要說明的是，在《民法典》明確要求三分之二業(yè)主和面積參加投票的情況下，“不表態(tài)視為同意”或“不表態(tài)視為同意大多數(shù)業(yè)主意見”的規(guī)則已經(jīng)沒有適用的空間，因?yàn)椤睹穹ǖ洹匪蟮慕^對(duì)多數(shù)四分之三和相對(duì)多數(shù)二分之一是指已經(jīng)投票的業(yè)主，如果已經(jīng)投票的業(yè)主未達(dá)到四分之三或二分之一實(shí)際上是不能通過業(yè)主大會(huì)決議，所以不應(yīng)當(dāng)有“不表態(tài)”如何疊加的問題。

對(duì)此建議：第一，小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過多種方式及途徑（如專人送達(dá)、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)送達(dá)等方式）送達(dá)表決票、積極鼓勵(lì)業(yè)主參與表決。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常工作中亦要做好與業(yè)主的溝通工作，盡量確保業(yè)主對(duì)小區(qū)事務(wù)的了解度與參與度。

第二，我們亦希望能夠盡快出臺(tái)相應(yīng)的司法解釋來進(jìn)一步明確、細(xì)化該“參與表決”的具體認(rèn)定問題。在法律適用及解釋方面，我們既要考慮立法本意，又應(yīng)當(dāng)兼顧實(shí)際情況。如何在切實(shí)貫徹《民法典》保護(hù)業(yè)主表決權(quán)這一立法目的的同時(shí)，真正保障小區(qū)業(yè)主的表決權(quán)，是我們?cè)凇睹穹ǖ洹窌r(shí)代需要思考的重要問題。

三、物業(yè)服務(wù)收支項(xiàng)目要求公開，包干制、酬金制計(jì)費(fèi)方式差異變小。

《民法典》第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、服務(wù)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。這里的“履行情況”，筆者理解實(shí)際上應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況和管理服務(wù)提供的情況，按照新法的這一規(guī)定，無論選擇包干制還是酬金制的計(jì)費(fèi)方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都要對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況進(jìn)行公開。

根據(jù)之前的相關(guān)法律規(guī)定，只有在選擇酬金的計(jì)費(fèi)方式的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)才需要每年向業(yè)主委員會(huì)或者全體業(yè)主報(bào)告經(jīng)審計(jì)的上一年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況，提出本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；而因?yàn)榘芍葡?，因所有的盈余虧空都由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，所以在業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無需將物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況進(jìn)行公開。

顯然新法的設(shè)立取消了這種差別，無論是包干制還是酬金制，都要對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收入和使用情況進(jìn)行公開。實(shí)際上，這一規(guī)定并非首創(chuàng)。早在《<深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例>實(shí)施細(xì)則》和《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》中就已經(jīng)明確規(guī)定了所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況進(jìn)行公開。

這實(shí)際上是通過立法的方式，循序漸進(jìn)的縮小包干制與酬金制之間的差異，不斷完善物業(yè)管理方式，讓業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人更加科學(xué)合理高效的對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)健康良性發(fā)展。立法上的這種改變，無論是對(duì)業(yè)主還是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都將產(chǎn)生巨大影響：對(duì)業(yè)主而言，這樣的規(guī)定無疑是對(duì)權(quán)利的保障。通過定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告的形式，使廣大業(yè)主能夠更清楚、明確地知道小區(qū)物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支，加強(qiáng)了業(yè)主的監(jiān)督權(quán)。同時(shí)，也能提高小區(qū)服務(wù)的透明度，減少業(yè)主與業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，新法的規(guī)定既帶來挑戰(zhàn)，也帶來機(jī)遇。

一方面，新法的規(guī)定勢(shì)必使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)加重了許多。定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開，勢(shì)必會(huì)造成工作量的增加；同時(shí)，隨著業(yè)主更加直接的監(jiān)督，對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求一定會(huì)更高。但另一方面，新法的規(guī)定有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身良性發(fā)展。

面對(duì)新的要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)勢(shì)必努力提高物業(yè)服務(wù)水平，合理分配和使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)，為業(yè)主提供高性價(jià)比的物業(yè)服務(wù)，從而獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；同時(shí)，通過對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支的公開，能夠使業(yè)主了解到物業(yè)服務(wù)的成本所在，使業(yè)主能夠愿意通過提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式，換取更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的雙贏。

四、《民法典》明確了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)合同的任意解除權(quán)，更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)變的更容易。

《民法典》第九百四十六條規(guī)定：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。約定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

本條規(guī)定實(shí)際上確定了業(yè)主的單方解除權(quán)，規(guī)定業(yè)主享有單方面任意解除權(quán)的，使業(yè)主能夠根據(jù)自己的意志，選擇滿足自己需求的物業(yè)服務(wù)人。但新法也同時(shí)規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法定程序共同決定，即按照《民法典》第二百七十八條規(guī)定，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決的專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。另外，對(duì)解除合同的提前通知期限做了規(guī)定，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知，《物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)此期限有約定的按照約定履行。

面對(duì)業(yè)主對(duì)《物業(yè)服務(wù)合同》的任意解除權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將面臨更大的服務(wù)壓力。雖然根據(jù)《民法典》規(guī)定，業(yè)主行使任意解除權(quán)的，如對(duì)物業(yè)服務(wù)人造成損失，應(yīng)當(dāng)賠償損失，但是無論如何物業(yè)服務(wù)企業(yè)都有隨時(shí)被“掃地出門”的危險(xiǎn)。對(duì)此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須提高自己的服務(wù)質(zhì)量，全面考慮廣大業(yè)主的切身利益，為業(yè)主提供高性價(jià)比的物業(yè)服務(wù)。

同時(shí)，為了維護(hù)自身利益，在訂立《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，對(duì)解除合同的提前通知期限做出合理約定，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠盡可能減少因任意解除合同而造成的損失。業(yè)主任意解除權(quán)的規(guī)定，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨著隨時(shí)“出場(chǎng)”的風(fēng)險(xiǎn)，但從另一個(gè)角度考慮，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也會(huì)迎來隨時(shí)可以“進(jìn)場(chǎng)”的機(jī)會(huì)。因此歸根到底，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)切實(shí)提高自身服務(wù)質(zhì)量，制定科學(xué)的服務(wù)方案，獲得業(yè)主的認(rèn)可和信賴。增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，獲得更好的發(fā)展空間和機(jī)會(huì)。

總之，《民法典》作為一部民事法律，卻列出了不少條文對(duì)行政部門的職責(zé)進(jìn)行了厘定，這正是體現(xiàn)了國家對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的重視，體現(xiàn)了對(duì)有關(guān)行政部門充分發(fā)揮政府職能，對(duì)行業(yè)予以指導(dǎo)、協(xié)助的要求。同時(shí)，將行政法的相關(guān)規(guī)定納入《民法典》中，也體現(xiàn)了國家對(duì)民事主體行為的指引，體現(xiàn)了《民法典》對(duì)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)相關(guān)實(shí)踐中的指導(dǎo)意義。無論是業(yè)主、物業(yè)使用人還是物業(yè)服務(wù)人，在物業(yè)領(lǐng)域遇到問題時(shí)，都可以合理尋求有關(guān)行政部門的幫助，依法維護(hù)自身利益。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2020年第6期） #民法典正式施行#