【疑難困惑】

梁三婆擁有A住房，晚年一直由保姆張梅陪護，彼此親密無間。梁三婆看到張梅60多歲，孤身一人，擔心自己過世后，張梅無房居住。梁三婆自書遺囑：我死后，女兒繼承A住房；張梅有生之年對該住房享有永久居住權。梁三婆過世后，女兒對外出讓該住房，要求張梅搬走。張梅好在梁三婆生前給了她居住權遺囑，否則，真不知咋辦？  

【民法典據(jù)】

第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。第三百七十一條　以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規(guī)定。

【律師釋法】

居住權是一種用益物權，是對特殊困難群體“住有所居”在法律上的特別保障，可以對抗新的所有權人、抵押權人、繼承人……；但是，居住權人不能將其出租、出讓、繼承，這有利于實現(xiàn)物權的平衡性。

【疑難困惑】

付阿姨購買一小區(qū)住宅現(xiàn)房，但未能即時辦理商品房預告登記。開發(fā)商見房價大漲，出于利益驅動，“一房二賣”出售給張三豐，即時辦理了預告登記和不動產登記。付阿姨遭遇權利損害，該怎么辦呢？ 

【民法典據(jù)】

第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

【律師釋法】

房屋買賣協(xié)議不能產生物權效力，其物權存在許多不確定性；為防止“一房二賣”等道德風險，買受人在房屋買賣過程須即時辦理預告登記，即時獲得不動產權證。

【疑難困惑】

興旺物業(yè)公司擅自出租小區(qū)外墻、電梯廣告位，收取租金據(jù)為己有；據(jù)此，業(yè)主高文起訴至法院。法院審理認為：小區(qū)共有部分招租應提交業(yè)主大會共同決定，收益應納入小區(qū)公共財務收支；判決物業(yè)公司依法糾正。

【民法典據(jù)】

第二百七十八條 下列事項由業(yè)主共同決定：（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動。

【律師釋法】

新增“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”為須由業(yè)主表決的重大事項；這有利于小區(qū)業(yè)主行使自治權，維護小區(qū)業(yè)主整體利益。

【疑難困惑】

張某代管劉某住房期間，擅自投資8萬元將劉某住房修繕一新，加蓋兩間廂房。劉某退休返回原籍，讓張某騰還房屋。張某要求劉榮支付他8萬元投資，劉某斷然拒絕。二人糾紛咋解決呢？

【民法典據(jù)】

第三百二十二條 因加工、附合、混合而產生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規(guī)定；法律沒有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的，應當給予賠償或者補償。

【律師釋法】

張某代管期間，擅自投資8萬元將劉榮住房修繕一新，加蓋兩間廂房，違背劉某真實意愿；張某應當承擔不利后果。但張某投資修繕是善意的有價值的，恢復原狀不利于社會財富保護和價值利用，劉榮可給予適當補償，獲得修繕添附。

【疑難困惑】

咱們應該怎樣處理好、保護好農村集體土地涉及的土地所有權、土地承包經營權、土地經營權三個權利關系呢？

【民法典據(jù)】

第三百三十九條 土地承包經營權人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權。第三百四十一條流轉期限為五年以上的土地經營權，自流轉合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請土地經營權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

【律師釋法】

頒發(fā)農村土地承包經營權證的前提條件是承包方與發(fā)包方簽訂農村土地承包經營合同以取得土地承包經營權，然后進行層報審批合格后，方可登記發(fā)放農村土地承包經營權證。農村土地經營權流轉需查明轉讓方是否取得農村土地承包經營權，這可增加土地流轉交易的安全性。

【疑難困惑】

竹林村的張花小夫妻擁有一處舊住房，但該宅基地期限僅剩20余年啦；該宅基地期滿后續(xù)期，是否要繳納費用呢？

【民法典據(jù)】

第三百五十九條 住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

【律師釋法】

物權法規(guī)定宅基地期限屆滿的，自動續(xù)期。民法典在保障民眾居住權免費續(xù)期外，又為炒房者繳費續(xù)期提供了法律細則空間。

【疑難困惑】

白程等村民通過企業(yè)恢復生產經營，實現(xiàn)企業(yè)欠付林木貨款收回；但又擔心困難企業(yè)恢復生產經營收益被其他債權人主張債權，咋辦呢？

【民法典據(jù)】

第四百零四條 以動產抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人。

【律師釋法】

白程等村民為了實現(xiàn)企業(yè)欠付林木貨款收回；可將村民林木貨物動產設定為企業(yè)動產浮動抵押債權。

【疑難困惑】

白甲將其住房與銀行簽訂《抵押借款合同》，辦理了抵押登記。抵押貸款期間，白甲將該住房出讓給李奎，白甲未征得銀行同意，白甲未將抵押貸款告知李奎。面對雙重法律關系，該咋辦呢？

【民法典據(jù)】

第四百零六條 抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

【律師釋法】

該案例既鼓勵交易，又保護擔保物權。李奎可以要求辦理該房過戶登記；但是，李奎通過轉移登記而取得的該房所有權是有權利瑕疵的，即該房上設置的抵押權依然存在，不會因為該房所有權轉移了而消失，銀行作為抵押權人仍可主張該房優(yōu)先受償實現(xiàn)債務。

【疑難困惑】

不同的債權人對債務人所有的同一動產，即辦理動產抵押登記，又交付質押并存時，債權清償順序怎么定？

【民法典據(jù)】

第四百一十五條 同一財產既設立抵押權又設立質權的，拍賣、變賣該財產所得的價款按照登記、交付的時間先后確定清償順序。

【律師釋法】

有證據(jù)證明債權擔保登記或交付時間先后的，其債權清償按時間先后清償；沒有證據(jù)證明的或同時辦理的，可按債權比例清償。

【疑難困惑】

詹慶向阿根購買并接收了一套紅木家具，詹慶欠付阿根20萬元貨款；阿根為了貨款回收安全，即時與詹慶辦理了該套紅木家具動產抵押登記。詹慶鑒于該套紅木家具運輸中有破損變形，便將其交付劉芳修復，維修價款確定為15萬元；詹慶未能清償劉芳15萬元維修價款，劉芳留置該套紅木家具。咋辦呢？

【民法典據(jù)】

第四百一十六條 動產抵押擔保的主債權是抵押物的價款，標的物交付后十日內辦理抵押登記的，該抵押權人優(yōu)先于抵押物買受人的其他擔保物權人受償，但是留置權人除外。

【律師釋法】

劉芳維修價款應當獲得優(yōu)先清償，劉芳留置權優(yōu)先于阿根的抵押權。

【疑難困惑】

潤金水泥公司前期投資水泥熟料生產線，價值1億元；后續(xù)投資尚需1億元沒有來源渠道，董事會一籌莫展。咋辦呢？ 

【民法典據(jù)】

第三百八十八條 設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔保合同。擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效的，擔保合同無效，但是法律另有規(guī)定的除外。
擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據(jù)其過錯各自承擔相應的民事責任。

【律師釋法】

企業(yè)可以利用融資租賃、保理、所有權保留等具有擔保功能的新型擔保合同工具，有效解決融資困難。

【疑難困惑】

苗山村王村長借口公共利益需要，違法強征強拆張澤華合法擁有的建筑物、構筑物；張澤華咋辦呢？

【民法典據(jù)】

第二百零七條 國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律平等保護，任何組織或者個人不得侵犯。

【律師釋法】

新法明確平等保護國家、集體、私人物權，使民眾具有財產安全感，從而有利于激活民眾創(chuàng)造社會物質財富的積極性，從而也體現(xiàn)了國家不與民爭利的治國理念。

【疑難困惑】

雅林苑花園住宅小區(qū)業(yè)委會要求森林物業(yè)公司將該小區(qū)預收的物業(yè)管理費、各類押金、小區(qū)共有部分收益等232萬元即時移交該業(yè)委會；遭到森林物業(yè)公司拒絕。咋辦呢？ 

【民法典據(jù)】

第二百八十二條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

【律師釋法】

小區(qū)共有部分產生收益歸屬權的確存在大量爭議。新法既鼓勵各方主體利用共有部分創(chuàng)造社會價值、經濟價值，又明確凈收益歸屬小區(qū)業(yè)主，這有利于實現(xiàn)利益平衡。

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【疑難困惑】

黃鑫未經妻子同意出賣夫妻共有房屋，買受人穎志請求黃鑫之妻周梅履行合同，周梅拒不協(xié)助辦理房屋權屬變更登記手續(xù)，人民法院依法駁回了買受人穎志的訴訟請求。咋辦呢？

【民法典據(jù)】

第三百零一條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。

【律師釋法】

未經其他共有人同意，擅自處分共有財產無效，買受人穎志只能訴求黃鑫返還購房價款；這是對共有物權安全性的法律保護，可以減少侵權行為發(fā)生。

【疑難困惑】

童師因急需現(xiàn)金，在未告知其他共有權人的情況下，將新生街26號商鋪30%所有權作價80萬元轉讓給好友嘉慶。嘉慶要求該商鋪其他共有權人朱林協(xié)助辦理過戶登記；朱林堅持行使優(yōu)先權，拒絕配合過戶登記。咋辦呢？

【民法典據(jù)】

第三百零六條 按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優(yōu)先購買權。

【律師釋法】

朱林主張的優(yōu)先權，就是其享有對新生街26號商鋪30%所有權作價80萬元優(yōu)先受讓的權利。只有朱林在被告知，同等條件下不受讓，嘉慶才有受讓機會。該項權利設置在于按份共有物權的人合性質，不同于股市股票交易的資合性質。

【疑難困惑】

珍妮河邊人行道上拾得錢包，發(fā)現(xiàn)里面有2萬元人民幣現(xiàn)金等遺失物，立即交給了轄區(qū)派出所。派出所應該咋辦呢？ 

【民法典據(jù)】

第三百一十八條 遺失物自發(fā)布招領公告之日起一年內無人認領的，歸國家所有。

【律師釋法】

派出所應按程序發(fā)布遺失物招領公告；期限屆滿，無人認領的，移交政府財政接管，歸屬國有；一年的公告期，充分體現(xiàn)了國家對待私權的尊重。

【疑難困惑】

徐賢與杭波公司簽訂10年期2000平方米廠房租賃協(xié)議，交付占有使用；之后，杭波公司將該廠房用于銀行1年期抵押貸款500萬元，辦理了強制執(zhí)行公證。貸款期限屆滿，杭波公司無法還本付息，銀行申請強制執(zhí)行拍賣該廠房。徐賢咋辦呢？ 

【民法典據(jù)】

第四百零五條 抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。

【律師釋法】

新法體現(xiàn)了承租權和抵押權并存狀態(tài)下的矛盾沖突如何消解的公平正義法治精神；值得承租人和抵押權人高度重視，無論設立承租權或抵押權，必須明確其他物權是否存在以及存在狀況。

【疑難困惑】

工商宣城龍首支行與柏冠公司簽訂300萬元《小企業(yè)借款合同》，發(fā)放了借款。柏冠公司用其所有的不動產抵押，與工商宣城龍首支行達成在24個月內提供4000萬元的最高額抵押貸款，且明確將前一貸款300萬元合并計入最高額抵押貸款范圍。為什么？

【民法典據(jù)】

第四百二十條第二款 最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。

【律師釋法】

將最高額抵押擔保債權范圍賦予當事人協(xié)商確定；這有利于適應不同企業(yè)的融資需求，有利于促進經濟發(fā)展。

【疑難困惑】

宜修林通過拍賣方式獲得嘉冠公司40畝國有工業(yè)建設用地；宜修林憑《競買成交確認書》不能辦理土地過戶登記。咋辦呢？

【民法典據(jù)】

第三百四十八條 通過招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采用書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：（一）當事人的名稱和住所；（二）土地界址、面積等；（三）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；（四）土地用途、規(guī)劃條件；（五）建設用地使用權期限；（六）出讓金等費用及其支付方式；（七）解決爭議的方法。

【律師釋法】

規(guī)范國有工業(yè)建設用地交易規(guī)則，細化建設用地使用權出讓合同條款，更契合《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條確認的先規(guī)劃、后出讓規(guī)定。

【疑難困惑】

六花村委會為了發(fā)展村集體經濟，將8000畝海域使用權抵押給農業(yè)銀行，貸款200萬元，用于發(fā)展村集體海域養(yǎng)殖業(yè)。依據(jù)何在？

【民法典據(jù)】

第三百九十五條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：(一)建筑物和其他土地附著物;(二)建設用地使用權;(三)海域使用權;(四)生產設備、原材料、半成品、產品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通運輸工具;(七)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

【律師釋法】

將海域使用權納入抵押物范圍，這對促進資金融通、改善海域周邊營商環(huán)境帶來極大便利。