一、成立業(yè)主委員會的流程

第一步，想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應該互相建立聯(lián)系，并產(chǎn)生志愿者小組，以志愿者小組為核心，聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議。同時發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導自己小區(qū)成立業(yè)主大會。

第二步，組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦，最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時間內(nèi)自愿報名參與籌備工作。

第三步，籌備組開始工作(人數(shù)不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集愿意擔任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會成立15天前通知全體業(yè)主和告知相關居委會，開會成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關居委會的代表參加。

第四步，將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早于成立業(yè)主大會的時間)書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。

第五步，成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進行驗票工作，統(tǒng)計收回的收條和反饋意見，如果收條超過業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過，在業(yè)主委員會組成人數(shù)范圍內(nèi)，得到反對票少的業(yè)主即可擔任業(yè)主委員會委員。

第六步，業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、副主任，并可以開展工作。

第七步，將業(yè)主大會成立簡要過程，業(yè)主委員會主任和委員名單，業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

第八步，備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見，可要求他們盡快發(fā)出。

二、籌備小組主要的工作

（一）提出申請

物業(yè)管理小區(qū)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)所在的街道辦事處(或鎮(zhèn)人民政府，下同)書面提出申請，填報《首屆業(yè)主(代表)大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會：

⑴ 物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上；

⑵ 物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。

（二）成立籌備小組

街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區(qū)成立業(yè)主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。

（三）籌備小組開展籌備工作

⑴ 籌備小組經(jīng)批復成立后，應告知建設單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。

⑵ 籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。籌備小組將《業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主。

⑶ 籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。

⑷籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布，同時將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面送達全體業(yè)主。

（四）籌備小組后期主要工作

召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》送達街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請，同時做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設備投票箱，通知所有投票權(quán)人，知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關人員。

籌備小組根據(jù)議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。

會后籌備小組將大會簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計表予以公布。

（五）申請登記業(yè)主委員會

自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù)：

⑴ 業(yè)主委員會登記申請表；

⑵ 街道辦事處核準證明；

⑶ 業(yè)主委員會選票；

⑷ 業(yè)主代表選票；

⑸ 業(yè)主授權(quán)委托書；

⑹ 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表；

⑺ 業(yè)主委員會章程；

⑻ 業(yè)主公約；

⑼ 其他相關資料。

（六）核準批復

區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會書面批復意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。

三、成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的相關知識問答

（一）成立業(yè)主大會的目的是什么？

答：有兩個目的：一是為了實現(xiàn)業(yè)主自治；二是通過建立業(yè)主大會，以及建立各種制度，使業(yè)主的資產(chǎn)及相關的公共物業(yè)實現(xiàn)保值并增值。

（二）業(yè)主委員會有哪些類型？

答：一種是在開發(fā)商、物業(yè)公司或當?shù)匦^(qū)辦的支持、扶植、同意下形成的。它具有合法性，因為通常這種業(yè)主委員會是到小區(qū)辦進行備案的。一種是全體業(yè)主召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，到小區(qū)辦備案。

（三）業(yè)主委員會和業(yè)主大會有何不同？

答：《條例》有關“業(yè)主和業(yè)主委員會”中明確規(guī)定：一切權(quán)利屬于業(yè)主大會，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)等。這里面很清楚講明：小區(qū)物業(yè)管理事務的“話事權(quán)”在業(yè)主大會，而不是業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是由小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人通過產(chǎn)權(quán)人大會選舉產(chǎn)生，代表該物業(yè)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人實施物業(yè)管理的主體。也可以說，將來業(yè)主的大事情由大家決定，小事情則由業(yè)委會來處理。

（四）啟動首屆業(yè)主大會的前提和法律依據(jù)是什么？

答：首屆業(yè)主大會即社區(qū)第一次成立的業(yè)主大會。通讀《物業(yè)管理條例》、理解條例內(nèi)容是召集啟動業(yè)主大會的前提。業(yè)主大會不是所謂的自發(fā)組織，更不是違法組織。召開業(yè)主大會的法律依據(jù)是中華人民共和國國務院令第379號《物業(yè)管理條例》、建設部印發(fā)的《業(yè)主大會規(guī)程》和房地局頒布的相關文件。

（五）業(yè)委會籌備組成員到底由哪些人組成？

答：開發(fā)商、居民委員會、街道辦事處人員、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表都可以組成。

開發(fā)商成為籌委會成員是合理合法的。開發(fā)商在實現(xiàn)銷售前擁有業(yè)權(quán)大家都比較熟知；同樣，在業(yè)主大會成立前，也需要實現(xiàn)包括產(chǎn)權(quán)證、管理權(quán)在內(nèi)的權(quán)利的轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)開發(fā)商和業(yè)主的權(quán)利交接。從某種程度上講，開發(fā)商一般情況下仍或多或少擁有小區(qū)的物業(yè)，也是業(yè)主之一，具備籌備組主體資格。

居民委員會和街道辦事處的指導也必不可少。隨著政府對業(yè)委會在小區(qū)內(nèi)活動的重視，以及從業(yè)主們長久利益和社會穩(wěn)定的角度考慮，政府又要求業(yè)委會從籌備階段就必須接受政府的監(jiān)督和指導。

特別提醒：籌備組中的業(yè)主代表不必是業(yè)主本人，可以是業(yè)主的親戚、律師，但要有代表身份證明。而業(yè)主委員會的候選代表人必須是業(yè)主本人。

（六）籌備組的業(yè)主代表如何產(chǎn)生？

答：代表的人數(shù)以十人左右為合適，容易形成決議。如果自薦人數(shù)超過所需人數(shù)時，所有自薦人應首先決定自薦人數(shù)。對于多余人選的淘汰，有以下三種方式：

1、自動退出。

2、無人自動退出時，全體自薦人應先制定集體文字協(xié)議，并在所有自薦人認可簽字(或錄像存證)后，再進行互相推選。

3、當所有自薦人不能形成集體協(xié)議時，可在小區(qū)中進行“海選”。在小區(qū)全體業(yè)主中“海選”出業(yè)主代表。但是這種方法成本很高。

（七）籌備組工作的公正性如何保證？

答：籌備組代表的產(chǎn)生應堅持自薦的形式，反對領導推薦和“欽定”?！段飿I(yè)管理條例》中相應的解釋為：首屆業(yè)主大會的建立由房屋建設部門和業(yè)主組成業(yè)主大會籌備組。雖就一句話，卻是實際操作中最困難的事情。如果業(yè)主希望參加籌備組，需要將自薦材料張貼在社區(qū)布告欄內(nèi)。如果沒有嚴格的候選人產(chǎn)生程序，即便籌備組號稱與業(yè)主商議之后推薦產(chǎn)生了候選人，也將因這個“商議”沒有確定的程序和規(guī)則而無法被公開監(jiān)督，自然會導致候選人的產(chǎn)生遭到業(yè)主的廣泛質(zhì)疑；如果籌備組直接推薦候選人，更將被業(yè)主們稱為“黑箱操作”產(chǎn)生的候選人。即便這些候選人通過了選舉程序，也由于他們的產(chǎn)生過程受到質(zhì)疑而無法開展實質(zhì)性的工作。

（八）籌備組的經(jīng)費怎么籌集？

答：費用可由業(yè)主募捐、或開發(fā)商支付、或墊付、或物業(yè)公司墊付。一方面，在業(yè)委會籌建初期，工作十分的繁雜，很多發(fā)起人都在利用業(yè)余時間承擔著超過一般工作時間和負荷的事務。另一方面，委員們的工作是他們大量時間和智慧的結(jié)晶，而受益人又是全體業(yè)主，而且印選票，召開會議的花銷也都很大。所以，由全體業(yè)主支付相應的酬勞和補償似乎是合理的。

由于《條例》中沒有嚴格限制，故業(yè)主大會產(chǎn)生的決議，可以解決這些花費的合法性問題。從資金的來源上說，讓業(yè)主在物業(yè)管理費以外再籌集業(yè)委會的費用是不現(xiàn)實的。而目前物業(yè)服務企業(yè)在按照政府有關文件規(guī)定的收費標準進行收費時，又沒有這筆開支。這個時候，業(yè)委會的人力資源和資金資源就顯出匱乏。

在“包干制”的物業(yè)管理合同中，由物業(yè)管理公司支付該筆額外費用又顯得不那么“公平”，也會造成“這兒多花了錢，那兒就少花”的借口。所以，與物業(yè)管理公司友好協(xié)商；在有條件的小區(qū)，適時推廣物業(yè)管理的“酬金制”合同；政府修改相應的收費標準等，都是目前可以參考的解決問題的辦法。

（九）召開首次業(yè)主大會需注意什么問題？

答：

1、到場人員。全體參會人員的名字都要寫入首次會議紀要，爭取讓其簽字。有條件的情況下拍照、錄像、錄音。

2、確定成員。寫清被選出的籌備組成員的資料；表明成員的產(chǎn)生程序；選舉出籌備組組長、副組長；如有政府部門愿意成為籌備組的成員，則要寫清其是否有投票權(quán)。

3、制定《業(yè)主大會議事規(guī)則》。少數(shù)服從多數(shù)，或者說三分之二的人同意就是業(yè)主大會的決議。

4、用不用公章、用什么公章來代替籌備組公函、公告形式。

5、工作計劃。

（十）財務問題

特別建議：會議均應邀請物業(yè)公司代表參加，特別是首次會議有政府權(quán)威部門代表在場時，要請物業(yè)公司代表表態(tài)。然后就會議今后的公告張貼、會議的合理性、合法性進行確認，甚至獲得物業(yè)公司的協(xié)助。就此業(yè)主大會籌備組才算正式成立，可以開展工作。

（十一）成立業(yè)主委員會需要確定哪些事項？

答：需要確定業(yè)主委員的名額、業(yè)主委員的工資待遇、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權(quán)限劃分、業(yè)主委員會的選舉程序。

（十二）業(yè)主如何實現(xiàn)自治？

答：主要依仗《業(yè)主大會公約》?！稑I(yè)主大會公約》實質(zhì)上是形成業(yè)主與業(yè)主之間的相互約束。《業(yè)主大會公約》告訴給業(yè)主的絕不是先享受某種權(quán)利，而是要求業(yè)主先盡的義務和責任。權(quán)利的行使是建立在不影響他人利益的基礎上的?！稑I(yè)主委員會章程》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》詳細闡述了業(yè)主怎樣行使自己的權(quán)利。即什么事情由簡單多數(shù)通過，什么事情由絕對多數(shù)通過。保證在行使權(quán)利的同時，也反映絕大多數(shù)業(yè)主的利益。

業(yè)主大會下的業(yè)主委員會，是體現(xiàn)業(yè)主大會意志的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會幾乎能夠且必須接受包括更換物業(yè)公司在內(nèi)的一切業(yè)主大會的委托，它的任務相當繁多和艱巨，特別是在目前房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理水平都還非常不發(fā)達的情況下，如果認為是為了炒掉物業(yè)管理公司而成立業(yè)主委員會，那就大錯特錯了。其實，更換物業(yè)公司似乎是簡單，但未必有效。而長期、持久、不間斷地監(jiān)督物業(yè)管理公司，使其適應我們業(yè)主的需求，才是適合我國物業(yè)管理市場發(fā)育水平的上策?？蛇@不但需要業(yè)主委員會長期不懈的努力工作，同時也需要業(yè)委會成員不斷地學習和掌握相關知識。

（十三）業(yè)主的物業(yè)如何實現(xiàn)保值增值？

答：體現(xiàn)公共財產(chǎn)利益的內(nèi)容包括套內(nèi)面積、公攤部分、相關的環(huán)境、停車場、地下車庫、小區(qū)內(nèi)廣告的發(fā)布等。業(yè)主委員會成立后，有的房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金直接移交給業(yè)主委員會管理使用。這樣做既保證了業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的選聘權(quán)，也減少了維修基金的財務風險，但是委托制也有可能造成基金閑置，不一定會實現(xiàn)贏利。所以，委托制由信托制取代，不失為一種有益的新嘗試。在法律上，信托財產(chǎn)是獨立的。把公共物業(yè)的管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)信托給物業(yè)公司，業(yè)主委員是委托人，全體的業(yè)主則成為受益人；委托人、受益人都可以對信托的公共物業(yè)進行監(jiān)督，形成雙重監(jiān)督。