第十條　物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。

2.《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2018修訂）

第三十八條　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
 

法信· 類案裁判規(guī)則

1.物業(yè)交接是物業(yè)服務(wù)合同的附隨義務(wù)——廈門海滄大永固大廈業(yè)主委員會(huì)與廈門海投物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)案

案例要旨：物業(yè)交接是物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同終止后必須承擔(dān)的義務(wù)，該義務(wù)實(shí)際上即合同法所規(guī)定的“附隨合同義務(wù)”，物業(yè)公司為履行該義務(wù)給業(yè)主造成損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。前期物業(yè)管理中，業(yè)主委員會(huì)未備案成立前，物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同終止仍應(yīng)當(dāng)履行交接義務(wù)，此時(shí)，其應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理移交給委托人即開發(fā)商。

審理法院：福建省廈門市中級(jí)人民法院

案例來源：《人民法院案例選》2010年第3輯（總第73輯）

2.前期物業(yè)服務(wù)合同解除后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接工作并及時(shí)撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域——北京金羅馬物業(yè)管理有限公司訴中海雅園物業(yè)管理委員會(huì)等物業(yè)管理合同案

案例要旨：對(duì)于開發(fā)商在業(yè)主委員會(huì)成立之前所確定的物業(yè)管理公司，業(yè)主委員會(huì)成立后，作為產(chǎn)權(quán)人代表有權(quán)不再繼續(xù)委托原物業(yè)管理單位。此時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)按照業(yè)主委員會(huì)的要求與新聘物業(yè)管理公司進(jìn)行交接后及時(shí)撤出，如拒不交接和撤出，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)主張權(quán)利，要求其撤出，或向法院起訴請(qǐng)求判令原物業(yè)管理單位無條件撤離。

案號(hào)：（2003）一中民終字第9644號(hào)

審理法院：北京市第一中級(jí)人民法院

案例來源：《中國審判案例要覽》2004年民事審判案例卷

3.物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施與資料——北京億展資產(chǎn)管理有限公司訴北京某物業(yè)管理公司物業(yè)交接糾紛案

案例要旨：物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)履行法定的后合同義務(wù)，義務(wù)范圍包括：退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金。

案例來源：法信精選

4.前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)籌備物業(yè)自治管理服務(wù)中心，尚不具備物業(yè)交接條件的，不得要求物業(yè)服務(wù)人退出服務(wù)區(qū)域并移交物業(yè)服務(wù)用房設(shè)施和資料——北京市海淀區(qū)逸升軒小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴北京世紀(jì)潔龍物業(yè)管理有限公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛上訴案

案例要旨：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條的立法目的應(yīng)是在于確保小區(qū)業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)合同終止、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出小區(qū)后，仍可得到連貫的、安全的物業(yè)服務(wù)，這是實(shí)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主公共利益的必然要求，即便在自治管理物業(yè)的情形下，也應(yīng)確保物業(yè)服務(wù)銜接的連貫性和安全性。業(yè)主委員會(huì)主張進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的自治管理，但物業(yè)服務(wù)中心及相應(yīng)專項(xiàng)服務(wù)的籌備尚處于制度構(gòu)建階段，未有效落實(shí)，并不具備物業(yè)交接的條件，對(duì)業(yè)主委員會(huì)關(guān)于物業(yè)服務(wù)人退出小區(qū)并移交物業(yè)的主張不予支持。

案號(hào)：（2020）京01民終1750號(hào)

審理法院：北京市第一中級(jí)人民法院

案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2020-06-01

5.前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域和移交物業(yè)服務(wù)用房設(shè)施、必需資料以及代管資金等后合同義務(wù)——連城縣陽光新都業(yè)主委員會(huì)訴龍巖市連城縣星輝物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

案例要旨：根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定，前期物業(yè)服務(wù)合同履行期間，業(yè)委會(huì)成立，前期物業(yè)服務(wù)合同在合同約定期限屆滿后自然終止。物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的后合同義務(wù)范圍主要包括：退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房、移交相關(guān)設(shè)施、移交物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金等。

案號(hào)：（2020）閩08民終173號(hào)

審理法院：福建省龍巖市中級(jí)人民法院

案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2020-05-27

6.基于客觀實(shí)際需要，原物業(yè)公司在交接過渡期繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主應(yīng)支付相應(yīng)物業(yè)費(fèi)——重慶君航物業(yè)管理有限公司訴穆紅霞、陳勝來物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

案例要旨：前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，因客觀實(shí)際情況需要，原物業(yè)公司繼續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，促使物業(yè)公司交接過程中的平穩(wěn)過渡，基于公平原則業(yè)主應(yīng)支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

案號(hào)：（2019）渝05民終2776號(hào)

審理法院：重慶市第五中級(jí)人民法院

案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2019-09-17

7.物業(yè)服務(wù)人在合同終止后違反了移交義務(wù)，即便提供了物業(yè)服務(wù)也不得請(qǐng)求業(yè)主支付合同終止后的物業(yè)費(fèi)——南京寧設(shè)物業(yè)管理有限責(zé)任公司訴董秋玲物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

案例要旨：物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)人拒絕業(yè)委會(huì)撤出小區(qū)、移交物業(yè)管理權(quán)的要求，違反了移交義務(wù)，即使其后物業(yè)服務(wù)人事實(shí)上繼續(xù)提供了物業(yè)服務(wù)，也不得請(qǐng)求業(yè)主支付合同終止后的物業(yè)費(fèi)。

案號(hào)：(2017)蘇01民終9362號(hào)

審理法院：江蘇省南京市中級(jí)人民法院

案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2017-12-27



 

法信·司法觀點(diǎn)

1.物業(yè)服務(wù)人拒不辦理交接應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任

物業(yè)服務(wù)人的交接義務(wù)雖然屬于后合同義務(wù)，但同時(shí)亦屬于由合同明確約定的義務(wù)。特別是《民法典》將物業(yè)服務(wù)人的交接義務(wù)單獨(dú)規(guī)定，亦將物業(yè)服務(wù)人的交接義務(wù)上升為法定義務(wù)，物業(yè)服務(wù)人不履行該項(xiàng)義務(wù)亦屬違法行為。根據(jù)本條（《民法典》第949條，下同）第2款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。由此可見，物業(yè)服務(wù)人拒不履行交接義務(wù)造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。實(shí)踐中，如果原物業(yè)服務(wù)人拒不撤出，業(yè)主可以根據(jù)合同約定要求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同時(shí)，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)亦可向相關(guān)行政主管部門反映情況，要求原物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。原物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)民事責(zé)任并不能免除其應(yīng)承擔(dān)的行政責(zé)任。

2.原物業(yè)服務(wù)人拒絕交接的法律后果

實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)人往往以業(yè)主未足額支付物業(yè)費(fèi)或者業(yè)主大會(huì)作出的決定違法不能產(chǎn)生合同解除效力為由拒絕撤場(chǎng)交接，物業(yè)服務(wù)交接糾紛也往往產(chǎn)生于此。那么物業(yè)服務(wù)人能否提出相關(guān)的抗辯理由呢？對(duì)此，需要注意本條規(guī)定的交接前提是“物業(yè)服務(wù)合同終止”，即業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的合同法律關(guān)系喪失法律效力，不能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生繼續(xù)履行的約束力。因此，原物業(yè)服務(wù)人能否拒絕交接要視其抗辯理由是否基于合同已經(jīng)終止。如原物業(yè)服務(wù)人提出存在部分業(yè)主未支付物業(yè)費(fèi)因而不愿交接，則因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)是否支付系屬于當(dāng)事人合同履行中的抗辯權(quán)問題，而非關(guān)于合同是否終止的抗辯權(quán)，在此情況下，物業(yè)服務(wù)人對(duì)物業(yè)費(fèi)的訴求并不能產(chǎn)生對(duì)其交接義務(wù)的否定，其應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定予以交接，物業(yè)費(fèi)的支付問題應(yīng)在雙方交接過程中協(xié)商解決或者在交接后通過訴訟、仲裁予以解決。

如果物業(yè)服務(wù)人提出雙方合同并未終止的抗辯，則物業(yè)服務(wù)人能否拒絕交接？實(shí)踐中一般是業(yè)主大會(huì)作出決定后業(yè)主委員會(huì)向原物業(yè)服務(wù)人通知解除合同，原物業(yè)服務(wù)人不同意解除合同，雙方產(chǎn)生糾紛陷入僵局。對(duì)此，業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)首先協(xié)商解決，將雙方的合理關(guān)切充分向?qū)Ψ结屆?，特別是業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將原物業(yè)服務(wù)人關(guān)注的物業(yè)費(fèi)收取等問題充分考慮，提供合理的解決方案，盡量和平解決問題，消除誤會(huì)，營造良好的交接環(huán)境。如果經(jīng)協(xié)商仍不能解決問題，原物業(yè)服務(wù)人仍然認(rèn)為雙方合同未依法解除，則可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)合同是否解除予以確認(rèn)。如經(jīng)確認(rèn)雙方合同已經(jīng)終止，則原物業(yè)服務(wù)拒絕交接無正當(dāng)理由，按照本條第2款規(guī)定，其不得請(qǐng)求合同終止后的物業(yè)費(fèi)，造成業(yè)主損失的還應(yīng)賠償損失；如經(jīng)確認(rèn)雙方合同未終止，則因雙方合同繼續(xù)有效，原物業(yè)服務(wù)人拒絕交接不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。這也說明，業(yè)主行使合同解除權(quán)“炒物業(yè)”必須建立在依法依規(guī)的前提下，濫用合同解除權(quán)、程序違法不能產(chǎn)生解除合同的效力，也不能據(jù)此強(qiáng)行要求原物業(yè)服務(wù)人辦理交接手續(xù)。

3.物業(yè)服務(wù)交接糾紛中，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)能否申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行

有觀點(diǎn)認(rèn)為，因?yàn)槿魳I(yè)主大會(huì)通過有關(guān)程序解除了與原物業(yè)企業(yè)的合同，或合同期屆滿，原企業(yè)拒絕撤出或拒不移交有關(guān)資料的，可認(rèn)定為構(gòu)成對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的妨礙。原物業(yè)企業(yè)拒絕撤出或拒不移交有關(guān)資料，新物業(yè)企業(yè)不能進(jìn)行有效物業(yè)管理，會(huì)造成保安、保潔、設(shè)備維護(hù)、車庫管理等的混亂，甚至癱瘓，影響整個(gè)居民小區(qū)的工作、生活，影響整個(gè)社區(qū)的安寧，這種妨礙應(yīng)屬“需要立即排除的妨礙”。因此，符合《民事訴訟法》關(guān)于“情況緊急”的規(guī)定[i]。對(duì)此，筆者認(rèn)為，物業(yè)交接糾紛的產(chǎn)生很大程度上在于原物業(yè)服務(wù)人對(duì)于合同解除或合同終止的質(zhì)疑。如原物業(yè)服務(wù)人提出了雙方物業(yè)服務(wù)合同未依法解除的抗辯或提起了反訴要求繼續(xù)履行合同，那么人民法院在審理案件過程中需要對(duì)雙方合同是否已經(jīng)解除進(jìn)行審理，在此情況下如人民法院依原告的申請(qǐng)先予執(zhí)行，則相當(dāng)于變相確認(rèn)了物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)解除，不利于雙方糾紛的解決，還會(huì)釀成更大的糾紛。如果原物業(yè)服務(wù)人對(duì)于合同解除并無異議，只是出于其他方面的考慮不愿配合交接也不繼續(xù)提供服務(wù)，造成物業(yè)管理秩序混亂，影響業(yè)主基本的正常的生活，則人民法院可以根據(jù)案件的具體情況審查是否準(zhǔn)許原告先予執(zhí)行的申請(qǐng)。

4.原物業(yè)服務(wù)人交還物業(yè)服務(wù)資料的主體

本條規(guī)定原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，這主要是考慮到物業(yè)資料的交接非常專業(yè)，涉及工程基建、設(shè)備、信息化、合同、財(cái)務(wù)等各類資料，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)在具備相應(yīng)知識(shí)和能力的情況下可以自行交接，也可以聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)如律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所或者居民委員會(huì)、相關(guān)主管部門等參與交接手續(xù)，也可以指定新物業(yè)服務(wù)人參與交接。因此，原物業(yè)服務(wù)人交還物業(yè)服務(wù)資料應(yīng)當(dāng)根據(jù)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)達(dá)成的協(xié)議確定資料交還的主體。

（以上觀點(diǎn)均摘自最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編：《中華人民共和國民法典合同編理解與適用》（四），人民法院出版社2020年7月版，第2645~2647頁。）