北京首現(xiàn)“職業(yè)經(jīng)理人”物管模式 破解老舊小區(qū)管理難題

• 2019-07-18 08:57:52

北京首現(xiàn)“職業(yè)經(jīng)理人”物管模式 破解老舊小區(qū)管理難題

誰說上市公司才有職業(yè)經(jīng)理人？小區(qū)的物業(yè)管理也可以有職業(yè)經(jīng)理人！位于北京市大興區(qū)清源街道的棗園尚城回遷社區(qū)，就有一個(gè)7人的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，接受業(yè)主的委托，以物業(yè)管家的身份專門從事物業(yè)管理工作。這也是北京市首個(gè)推行“職業(yè)經(jīng)理人”物業(yè)管理模式的小區(qū)。


舊貌：老物業(yè)啥也不管小區(qū)陷入半癱瘓

“我們?yōu)樯稌?huì)成為第一個(gè)‘吃螃蟹’的人？還不是因?yàn)樵瓉淼奈飿I(yè)公司什么都不管。”提起過去，棗園尚城社區(qū)的社區(qū)書記劉金紅直搖頭。

位于大興區(qū)清源街道的棗園尚城社區(qū)，是一個(gè)回遷社區(qū)，南、北兩個(gè)區(qū)的建筑面積共24萬平方米，共有20棟居民樓，居民2154戶，分別于2010年11月和2011年6月投入使用。

9年前入住的社區(qū)，按道理仍屬于半新的小區(qū)，可由于原來的物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不高，導(dǎo)致小區(qū)配套設(shè)施老化，綠地?fù)p毀嚴(yán)重，居民與物業(yè)公司矛盾較為突出。“社區(qū)里的業(yè)主多是小營(yíng)村的回遷居民，一有問題就習(xí)慣找到社區(qū)，社區(qū)居委會(huì)總能接到大伙兒的舉報(bào)和投訴電話。”劉金紅告訴記者，到了2016年，隨著回遷房社區(qū)免五年物業(yè)費(fèi)的日子到期，棗園尚城迎來了業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的第一年，結(jié)果，由于對(duì)物業(yè)服務(wù)嚴(yán)重不滿，業(yè)主們當(dāng)年度的物業(yè)費(fèi)收繳率僅為17%，不足20%，物業(yè)服務(wù)工作無法正常開展，小區(qū)管理一度處于無序狀態(tài)。

“過去的小區(qū)，可亂著呢。”居民尹連和在一旁附和道。在尹連和的形容中，5年前的棗園尚城社區(qū)可謂是“三不管”社區(qū)：社區(qū)內(nèi)的公共綠地?zé)o人管理，野草長(zhǎng)到一人高也不見清理；社區(qū)的人員出入無人管理，有一次，僅僅一個(gè)晚上，業(yè)主們就被偷走了十四五塊電動(dòng)車的電瓶；社區(qū)的設(shè)施設(shè)備無人管理，電梯、照明、監(jiān)控?cái)z像頭壞了也沒有人修。“大家伙兒的意見真的挺大。”

有沒有什么方法能改變社區(qū)狀況？作為社區(qū)書記，劉金紅一直對(duì)物業(yè)管理很上心。一次偶然的機(jī)會(huì)，劉金紅聽說有一個(gè)“職業(yè)經(jīng)理人”的物業(yè)管理模式，可以讓社區(qū)居民當(dāng)家做主，經(jīng)過實(shí)地考察后，她覺得這個(gè)模式可以一試。“合同到期原物業(yè)公司退出后，我們就決定試一次。”

嘗試：小區(qū)建起7人經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)

何為“職業(yè)經(jīng)理人”物業(yè)管理模式？在采訪中，記者反復(fù)聽到五個(gè)詞：物權(quán)自主、公開量化、收益共享、居民做主、共同參與。

簡(jiǎn)單理解，就是社區(qū)以居民議事制度為前提，在社區(qū)居民中選舉出社區(qū)居民議事會(huì)，然后以社區(qū)居民議事會(huì)為主體，聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人作為小區(qū)物業(yè)管家，組建服務(wù)團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行社區(qū)物業(yè)管理。職業(yè)經(jīng)理人的履職情況則由街道負(fù)責(zé)考核監(jiān)督，督促提高服務(wù)質(zhì)量。

“2017年，由社區(qū)居委會(huì)組織全體居民投票，棗園尚城社區(qū)推選出78名議事會(huì)成員，隨后又從這78名議事會(huì)成員中推選出了7名議事會(huì)代表，組成社區(qū)居民議事會(huì)。”劉金紅告訴記者，隨后，社區(qū)居委會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)法律顧問團(tuán)隊(duì)參與，采取“125”方式，選定物業(yè)職業(yè)經(jīng)理人。

“1”指發(fā)放一封信，詳盡告知居民成立居民議事會(huì)的方式、時(shí)間、提交材料、推選流程、代表人數(shù)、報(bào)名時(shí)間和權(quán)限等。“2”指召開兩次議事會(huì)，全體議事會(huì)成員與職業(yè)經(jīng)理人服務(wù)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行對(duì)接，確定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)價(jià)格等事項(xiàng)，在議事會(huì)成員中推選1名專職管理人員監(jiān)管財(cái)務(wù)。“5”是指發(fā)布五次公告，告知議事會(huì)職責(zé)、代表名單及職責(zé)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與價(jià)格、合同具體內(nèi)容等，召開業(yè)主代表大會(huì)，廣泛征求居民意見。

而在收費(fèi)模式上，棗園尚城社區(qū)采取了“酬金制”基礎(chǔ)上的“包干制”，業(yè)主所繳物業(yè)費(fèi)除按約定支付服務(wù)團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)外，剩余部分全都用于小區(qū)建設(shè)與管理，且資金使用全程公開透明。

“結(jié)合小區(qū)規(guī)模，最終設(shè)置7人的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，依據(jù)小區(qū)建筑面積，以1元/平方米/年的標(biāo)準(zhǔn)提取管理費(fèi)，也就是一年24萬元。”7名議事會(huì)代表之一的尹連和介紹，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)入場(chǎng)后，又根據(jù)業(yè)主需要，向社會(huì)公開招聘了保安、保潔、維修、綠化等22項(xiàng)專業(yè)服務(wù)公司。

新顏：經(jīng)理人先給社區(qū)裝上“眼睛”

“不同于尋常的物業(yè)公司，我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)是來幫助業(yè)主們實(shí)現(xiàn)當(dāng)家做主的。”采訪中，職業(yè)經(jīng)理人代表崔星旺更喜歡將這個(gè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)稱為小區(qū)的“物業(yè)管家”。

2017年5月，“物業(yè)管家”來了之后的第一件事，就是在社區(qū)新安裝了378臺(tái)數(shù)字化監(jiān)控設(shè)備。“我們來的時(shí)候，棗園尚城只有20多個(gè)監(jiān)控?cái)z像頭，且能亮的只有3個(gè)，完全無法實(shí)現(xiàn)安全防范的作用。”崔星旺說，監(jiān)控?cái)z像頭就相當(dāng)于是社區(qū)的“眼睛”，一個(gè)社區(qū)想要保證安全，“眼睛”可是必不可缺的。緊接著，就是修理了癱瘓的電路系統(tǒng)，在社區(qū)新增了100個(gè)太陽(yáng)能路燈。

尹連和對(duì)于社區(qū)的改變，也是一步步地親眼見證著。原先的開放式社區(qū)如今變成了封閉式社區(qū)，居民需要刷卡進(jìn)出；社區(qū)公共區(qū)域補(bǔ)種了7300株綠植，這個(gè)夏天，居民們總算能在自家樓下見到綠色；還有無人超市、無人洗車、智能垃圾分類等一系列智能設(shè)備，讓回遷社區(qū)也走上了智能化的快車道。

在社區(qū)5號(hào)樓的樓下，記者見到了尹連和口中的智能垃圾分類回收機(jī)，黃色為主色、形如一個(gè)移動(dòng)小房間的智能分類機(jī)器下，分為塑料回收、金屬回收、紡織物回收、紙類回收、玻璃回收和有害垃圾回收6個(gè)子系統(tǒng)，業(yè)主們只要根據(jù)提示將各類垃圾分類投入，符合條件的話就會(huì)被機(jī)器收走。“有了這個(gè)智能垃圾分類回收機(jī)后，社區(qū)里的年輕人也不再亂扔垃圾了。”尹連和笑著說，因?yàn)閬y扔垃圾的少了，原先那些翻垃圾桶的行為也跟著不見了。

關(guān)鍵：每筆收支都隨時(shí)公開

資金如何使用，可以說是所有社區(qū)在物業(yè)管理中業(yè)主們最關(guān)心的問題之一。如何保證職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)能規(guī)范使用每一筆錢？據(jù)介紹，目前，棗園尚城社區(qū)實(shí)行資金全透明，小區(qū)全部收入和支出情況進(jìn)行量化公開，所有收支項(xiàng)目進(jìn)行充分預(yù)算和提前報(bào)批，每項(xiàng)物業(yè)服務(wù)支出項(xiàng)目都需經(jīng)過業(yè)主集體審核，包括所有的公共區(qū)域收益，全部進(jìn)行公示，隨時(shí)接受業(yè)主查詢和質(zhì)疑。

“我們對(duì)所有資金的使用情況都建立了臺(tái)賬并一律公開，業(yè)主可以隨時(shí)查看。”崔星旺指著一本本賬本說道。記者打開了一本2017年的“共有收益收支匯總明細(xì)”，從2017年5月15日職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，到2017年12月28日，當(dāng)年的每一筆進(jìn)賬和出賬都有詳細(xì)記載，“賬本就放在辦公室，業(yè)主們隨時(shí)想看隨時(shí)來看。”

“只有做到所有信息都公開量化，居民們心里才能感到痛快，居民有了當(dāng)家做主的感覺，才會(huì)支持物業(yè)工作。”劉金紅說，如今，居委會(huì)與職業(yè)經(jīng)理人在社區(qū)服務(wù)站聯(lián)合辦公，起名為“居委會(huì)物業(yè)綜合服務(wù)大廳”，社區(qū)居民們進(jìn)一個(gè)門就能辦兩家事兒，對(duì)于居民的投訴也能切實(shí)做到“接訴即辦”。

尹連和也向記者證實(shí)，每月一次的居民議事會(huì)會(huì)議，職業(yè)經(jīng)理人們都會(huì)公示收支狀況，每一筆資金的使用均得經(jīng)過業(yè)主審核。“比如，之前，他們提過想給地下車庫(kù)鋪地膠，我們覺得所需資金太大，沒有同意，這筆錢就沒支出。”

2018年，棗園尚城社區(qū)在實(shí)行“職業(yè)經(jīng)理人”物業(yè)管理模式后，首次進(jìn)行物業(yè)費(fèi)收繳，收繳率從原先的不到20%提升至87%。2019年，截至目前，物業(yè)費(fèi)收繳率也已達(dá)到80%。“大家都在看著，期盼這支職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)能做得一天比一天好。”尹連和說道。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，下一步，市住建委將結(jié)合各區(qū)老舊小區(qū)成熟管理經(jīng)驗(yàn)，全面總結(jié)、分類歸納、持續(xù)優(yōu)化，力爭(zhēng)以點(diǎn)帶面，探索解決路徑，著力破解老舊小區(qū)物業(yè)管理難題，以增強(qiáng)群眾的獲得感和滿意度。