山東物業(yè)收費(fèi)政策權(quán)威解讀

• 2018-08-08 08:57:31

6月28日，山東省人民政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，解讀《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱辦法）。省政府法制辦公室孫成文副主任介紹了《辦法》出臺(tái)的背景、意義和主要內(nèi)容

6月28日，山東省人民政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，解讀《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱辦法）。省政府法制辦公室孫成文副主任介紹了《辦法》出臺(tái)的背景、意義和主要內(nèi)容，省物價(jià)局李東方副局長(zhǎng)就推動(dòng)《辦法》的實(shí)施介紹了相關(guān)工作安排，并回答了記者提問(wèn)。

2014年省物價(jià)局啟動(dòng)了《辦法》的立法起草工作；2018年5月3日，省政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《辦法》；5月29日，龔正省長(zhǎng)簽署第317號(hào)省政府令，公布了《辦法》，自2018年7月1日起正式施行。從啟動(dòng)到出臺(tái)，歷時(shí)近4年。《辦法》是全國(guó)第一個(gè)專門(mén)規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的省政府規(guī)章，是我省第一個(gè)開(kāi)展專項(xiàng)民意調(diào)查的省政府規(guī)章立法，突破很大、亮點(diǎn)很多。

《辦法》共7章52條，主要規(guī)范了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則、監(jiān)管體制、物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、機(jī)動(dòng)車(chē)停放費(fèi)、其他服務(wù)收費(fèi)、監(jiān)管措施、法律責(zé)任等內(nèi)容，依據(jù)了《價(jià)格法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、國(guó)家發(fā)展改革委《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等規(guī)定，參考了江蘇、安徽等省的有關(guān)規(guī)定，其中屬于我省創(chuàng)新性規(guī)定的達(dá)15條之多?！掇k法》的主要內(nèi)容是：

（一）界定了四個(gè)基本概念。

一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。《辦法》所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、機(jī)動(dòng)車(chē)停放費(fèi)和其他服務(wù)收費(fèi)（第二條第二款）。這一概念與一般意義上的概念相比，其內(nèi)涵更為寬泛。例如，車(chē)位租賃不屬于物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)實(shí)際上包含了租賃車(chē)位和停車(chē)服務(wù)兩塊費(fèi)用。從邏輯上講，車(chē)位租賃費(fèi)和車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)不屬于或者至少不完全屬于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的內(nèi)容。《辦法》之所以將其納入物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的概念，一方面，從實(shí)際工作和社會(huì)需求的角度，該兩項(xiàng)收費(fèi)需要明確和規(guī)范管理，與物業(yè)服務(wù)和管理又有一定的聯(lián)系；另一方面，從立法的角度，對(duì)該兩項(xiàng)收費(fèi)單獨(dú)立法不具備充分必要條件，出臺(tái)部門(mén)規(guī)范性文件效力又過(guò)低，不利于規(guī)范管理。

二是物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。即通常意義上我們所理解的物業(yè)費(fèi)?！掇k法》規(guī)定，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，是指對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地提供日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、公共秩序維持、安全防范協(xié)助等公共性服務(wù)所收取的費(fèi)用（第七條）。該概念側(cè)重針對(duì)全體業(yè)主的一般性公共服務(wù)。

三是機(jī)動(dòng)車(chē)停放費(fèi)。指租賃建設(shè)單位的車(chē)位、使用規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)位、占用共有道路或者其他公共區(qū)域停放機(jī)動(dòng)車(chē)交納的費(fèi)用，包括車(chē)位租賃費(fèi)、停車(chē)服務(wù)費(fèi)、車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)（第十九條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。車(chē)位租賃費(fèi)，是指業(yè)主或者物業(yè)使用人租賃建設(shè)單位車(chē)位，應(yīng)當(dāng)交納的租賃費(fèi)；該費(fèi)用由建設(shè)單位收取，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有書(shū)面授權(quán)的也可以代為收?。ǖ诙粭l、第二十二條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。停車(chē)服務(wù)費(fèi)，是指業(yè)主使用規(guī)劃內(nèi)用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)收取的費(fèi)用（第二十三條）。有些省份是將停車(chē)服務(wù)費(fèi)納入物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)范疇，不單設(shè)停車(chē)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目，制定物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)將停車(chē)服務(wù)的成本計(jì)入了總成本。我省單獨(dú)設(shè)停車(chē)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目，在制定物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)扣除了停車(chē)服務(wù)的成本，在制定停車(chē)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，單獨(dú)計(jì)算停車(chē)服務(wù)成本，避免了無(wú)車(chē)位業(yè)主承擔(dān)有車(chē)位業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，更為公平合理。車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)，是指占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機(jī)動(dòng)車(chē)，交納的使用費(fèi)（第二十四條第一款）。該項(xiàng)規(guī)定主要是針對(duì)小區(qū)車(chē)位配置不足，為滿足業(yè)主停車(chē)需求，在公共區(qū)域劃出的停車(chē)位上停車(chē)進(jìn)行收費(fèi)。該項(xiàng)收費(fèi)是利用業(yè)主共有的道路或者場(chǎng)所進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，收益屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以代為經(jīng)營(yíng)，并提取一定比例的管理費(fèi)，具體比例由市縣價(jià)格主管部門(mén)確定（第三十條第二款，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。

四是其他服務(wù)收費(fèi)。指其他由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)收取的費(fèi)用，以及涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主或者物業(yè)使用人的其他收費(fèi)，包括建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、特約服務(wù)收費(fèi)，等等。（第二十七條）

（二）明確了四個(gè)基本問(wèn)題。

一是適用范圍。《辦法》適用于山東省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理活動(dòng)，包括住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)（第二條第一款）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外的其他管理人提供物業(yè)服務(wù)的，其收費(fèi)參照《辦法》規(guī)定執(zhí)行（第五十一條）。該適用范圍的規(guī)定有三層含義：第一，《辦法》適用于我省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)；第二，《辦法》適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，其他管理人提供的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為參照?qǐng)?zhí)行；第三，《辦法》適用于所有形式的物業(yè)。

二是監(jiān)管部門(mén)。《辦法》明確，省價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省服務(wù)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作，側(cè)重全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策制定。市縣價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)本區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理，會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)制定本區(qū)域普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；市縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；其他有關(guān)部門(mén)按照職責(zé)做好相關(guān)工作。（第三條、第五條、第九條第二款）

三是定價(jià)機(jī)制。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)或者指導(dǎo)價(jià)、由政府制定價(jià)格，還是實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、由市場(chǎng)形成價(jià)格。對(duì)此，《辦法》明確了主要由市場(chǎng)決定物業(yè)服務(wù)價(jià)格的機(jī)制，規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)為主，政府指導(dǎo)價(jià)為輔，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目限定為：普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、停車(chē)服務(wù)費(fèi)、車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)和普通住宅車(chē)位租賃費(fèi)。除此之外，普通住宅前期物業(yè)服務(wù)其他收費(fèi)、普通住宅后期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、別墅等高檔住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、寫(xiě)字樓等非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)均實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。（第八條、第二十條、第二十一條第二款、第二十三條第二款、第二十四條第二款、第二十八條、第三十一條、第三十三條）普通住宅前期物業(yè)的概念，以是否成立業(yè)主委員會(huì)分界點(diǎn)，未成立業(yè)主委員會(huì)的為普通住宅前期物業(yè)。之所以做如此規(guī)定，主要是考慮在普通住宅前期物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘，包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容在內(nèi)的前期物業(yè)服務(wù)合同也由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，業(yè)主、物業(yè)使用人只能被動(dòng)接受，為保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，需要由政府對(duì)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)控制。業(yè)主大會(huì)成立之后，業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)表達(dá)自己的真實(shí)意思，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系由被動(dòng)接受轉(zhuǎn)為主動(dòng)參與，話語(yǔ)權(quán)得到提升，因此，業(yè)主委員會(huì)成立以后的各項(xiàng)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)均實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。另外，相對(duì)于普通住宅而言，非普通住宅和非住宅的業(yè)主價(jià)格承受能力較強(qiáng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)要求也更高，為了更好地滿足雙方需求，適宜由雙方協(xié)商確定價(jià)格。

四是計(jì)費(fèi)辦法。一，明確物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。《辦法》規(guī)定市縣價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，分等級(jí)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由市縣住建部門(mén)會(huì)同價(jià)格部門(mén)制定。（第九條）二，明確物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按照產(chǎn)權(quán)建筑面積計(jì)收。《辦法》規(guī)定，普通住宅已辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的，以房屋權(quán)屬證書(shū)載明的建筑面積計(jì)收；未辦理的，按房屋買(mǎi)賣(mài)合同載明的建筑面積計(jì)收。普通住宅的儲(chǔ)藏室、車(chē)庫(kù)不計(jì)入物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)計(jì)費(fèi)面積，也即不得收物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，但改變?cè)O(shè)計(jì)用途用于居住的應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，納入計(jì)費(fèi)面積。（第十三條）三，明確物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)自交付之日起按月交納。《辦法》規(guī)定，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)自物業(yè)交付之日起由業(yè)主或者物業(yè)使用人按月交納（第十五第一款）；物業(yè)尚未出售、出租或者因建設(shè)單位原因未按時(shí)交付的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納（第十八條第一款）；符合交付條件，物業(yè)買(mǎi)受人逾期不辦理交付手續(xù)的，自建設(shè)單位書(shū)面通知物業(yè)買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)之日起開(kāi)始計(jì)費(fèi)（第十八條第二款）；物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，但預(yù)收時(shí)間不得超過(guò)半年，業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定（第十五條第二款）。四，明確物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)減免情形。《辦法》規(guī)定，普通住宅交付后空置6個(gè)月以上的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)減收比例不得低于40%；其他物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)減收比例由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定（第十七條）。因建設(shè)單位分期開(kāi)發(fā)、分批交付等原因，造成配套設(shè)施設(shè)備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達(dá)到房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)減免比例由市縣價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)主管部門(mén)確定，其他物業(yè)由雙方協(xié)商確定，差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償給物業(yè)服務(wù)企業(yè)（第十六條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。減收比例不得低于40%的規(guī)定，與我省現(xiàn)行規(guī)定差異較大。我省現(xiàn)行關(guān)于空置房屋減收比例是規(guī)定由市縣價(jià)格部門(mén)制定具體標(biāo)準(zhǔn)，從全省17市制定的標(biāo)準(zhǔn)看減收比例在10%-30%之間，還未有達(dá)到40%的力度，而《辦法》規(guī)定最小力度是減收40%。五，明確改變用途用于經(jīng)營(yíng)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。《辦法》規(guī)定，房屋以及車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室依法改變?cè)O(shè)計(jì)用途用于餐飲、培訓(xùn)等經(jīng)營(yíng)的，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)參照經(jīng)營(yíng)性用房標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。（第十四條）

（三）完善了四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理。

一是完善了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)管理。《辦法》規(guī)定，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平及物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況適時(shí)調(diào)整（第五條第二款）。兩種情況下物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：一是因政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)需要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)作相應(yīng)調(diào)整。該規(guī)定賦予了物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利，解決了前期物業(yè)服務(wù)因合同沒(méi)有期限或者其他原因?qū)е挛飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法調(diào)整，而明顯對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有失公平的問(wèn)題。二是因服務(wù)成本變化需要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)“兩個(gè)半數(shù)”（專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)、業(yè)主占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)）業(yè)主書(shū)面同意。（第十二條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）

二是完善了物業(yè)管理區(qū)域停車(chē)收費(fèi)管理。物業(yè)管理區(qū)域的停車(chē)及收費(fèi)問(wèn)題，是群眾關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題，也是監(jiān)管部門(mén)監(jiān)督管理的難點(diǎn)。特別是住宅小區(qū)，車(chē)位配比很少有達(dá)到1:1的比例，無(wú)車(chē)位業(yè)主的車(chē)輛及其他臨時(shí)車(chē)輛出入停放及收費(fèi)問(wèn)題、車(chē)輛出入證件配置問(wèn)題矛盾糾紛突出。對(duì)此，《辦法》規(guī)定，規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）的車(chē)位，交納停車(chē)服務(wù)費(fèi)，空置不用的免費(fèi)；利用共有道路等長(zhǎng)期停車(chē)的，交納車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)。臨時(shí)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域停車(chē)的，2小時(shí)內(nèi)免費(fèi)，超過(guò)的按小時(shí)收費(fèi)（第二十五條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）；執(zhí)行公務(wù)以及為業(yè)主配送物品、維修服務(wù)等車(chē)輛一律免費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域人員、車(chē)輛實(shí)行出入管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)配備出入證（卡）；額外提供其他便利出入設(shè)備的，可以收費(fèi)，但由業(yè)主自愿選擇，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制辦理。（第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十六條、第三十二條）

三是完善了建筑垃圾清運(yùn)等其他服務(wù)收費(fèi)管理。《辦法》規(guī)定，業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定地點(diǎn)存放，并承擔(dān)清運(yùn)費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供機(jī)動(dòng)車(chē)看管、家政服務(wù)等特約服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商確定。供水、電、氣、暖等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收費(fèi)；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收費(fèi)的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用；不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。（第三十一條、第三十三條、第三十四條）

四是完善了共用部位和設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)使用及收益管理。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于全體業(yè)主共有，其處分權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利也屬于全體業(yè)主。《辦法》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的以及相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收益的使用等等，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)的同意或者由業(yè)主大會(huì)決定；普通住宅前期物業(yè)管理，因未成立業(yè)主大會(huì)，其公共收益，可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)（第三十條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代業(yè)主經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定（第二十九條、《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）；經(jīng)營(yíng)所得收益，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，及時(shí)公示，公示時(shí)間不得少于1個(gè)月（第三十九條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，在保修期限內(nèi)的由建設(shè)單位負(fù)擔(dān)，超過(guò)保修期限的由專項(xiàng)維修資金列支。（第二十九條、第三十條、第三十五條、第三十九條）

（四）建立了四項(xiàng)事中事后監(jiān)管措施。充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，讓絕大部分物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成，并不意味著弱化政府的作用。在轉(zhuǎn)變政府管理方式，抓好放管結(jié)合方面，《辦法》規(guī)定了四項(xiàng)事中事后措施。

一是建立了備案制度。明確規(guī)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同必須包含物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等內(nèi)容，以保障業(yè)主的知情權(quán)，便于業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)及相應(yīng)服務(wù)前根據(jù)自身需求和支付能力作出適合自己的選擇（第十一條第二款）。住宅在銷(xiāo)售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)擬定物業(yè)服務(wù)方案，選擇物業(yè)服務(wù)等級(jí)，依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，向價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)主管部門(mén)備案。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)向價(jià)格主管部門(mén)備案。（第十條、第十二條第三款，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）

二是建立了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系和服務(wù)等級(jí)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)，建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系和服務(wù)等級(jí)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。對(duì)投訴率高、問(wèn)題反映集中和達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)督檢查，可以采取限期整改、降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方式措施。（第三十七條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）

三是建立了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)信用管理制度。一方面，規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)等級(jí)、內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中列明，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示（第三十八條）。另一方面，規(guī)定建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)信用管理體系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制收費(fèi)、低于服務(wù)等級(jí)提供服務(wù)等行為的，納入失信企業(yè)名單并給予相應(yīng)懲戒；業(yè)主或者物業(yè)使用人有惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等行為的，納入其個(gè)人誠(chéng)信記錄。（第四十二條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）

四是建立了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)維權(quán)機(jī)制。一方面，規(guī)定建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛調(diào)處機(jī)制。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)收費(fèi)有爭(zhēng)議的，可以向價(jià)格主管部門(mén)申請(qǐng)調(diào)解處理（第四十一條）。另一方面，規(guī)定建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)投訴舉報(bào)處理機(jī)制。對(duì)因物業(yè)服務(wù)收費(fèi)引起的投訴舉報(bào)，縣級(jí)以上價(jià)格主管部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)依法處理。（第四十三條）

（五）強(qiáng)化了三個(gè)主體的法律責(zé)任。

一是強(qiáng)化了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將前期物業(yè)服務(wù)合同或者調(diào)整后的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)送備案的，未免費(fèi)配備出入證件的，未按規(guī)定程序調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，未按規(guī)定使用、管理、公示物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益資金和車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)的等等，價(jià)格主管部門(mén)和有關(guān)部門(mén)可以根據(jù)《辦法》規(guī)定給予相應(yīng)行政處罰（第四十五條、第四十七條、第四十八條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費(fèi)、超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)等違反價(jià)格法律法規(guī)規(guī)定的，按照相關(guān)價(jià)格法律法規(guī)規(guī)定給予行政處罰（第四十條、第四十九條）。

二是強(qiáng)化了建設(shè)單位的法律責(zé)任。因建設(shè)單位分期開(kāi)發(fā)、分批交付使用等原因造成配套設(shè)施設(shè)備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達(dá)到房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定標(biāo)準(zhǔn)，致使物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)減免，建設(shè)單位未按照規(guī)定將差額部分補(bǔ)償給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，將受到一定的行政處罰。（第四十六條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）

三是強(qiáng)化了監(jiān)管部門(mén)的法律責(zé)任。價(jià)格主管部門(mén)或者有關(guān)部門(mén)未按照規(guī)定制定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，未按照規(guī)定建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系和服務(wù)等級(jí)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，并實(shí)施物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理措施的，未按照規(guī)定建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛調(diào)處機(jī)制、信用管理體系和投訴舉報(bào)處理機(jī)制的，以及存在其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為的，其主管人員及直接責(zé)任人員，將受到相應(yīng)處分。（第五十條）

6月28日，山東省人民政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，解讀《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱辦法）。省政府法制辦公室孫成文副主任介紹了《辦法》出臺(tái)的背景、意義和主要內(nèi)容，省物價(jià)局李東方副局長(zhǎng)就推動(dòng)《辦法》的實(shí)施介紹了相關(guān)工作安排，并回答了記者提問(wèn)。

2014年省物價(jià)局啟動(dòng)了《辦法》的立法起草工作；2018年5月3日，省政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《辦法》；5月29日，龔正省長(zhǎng)簽署第317號(hào)省政府令，公布了《辦法》，自2018年7月1日起正式施行。從啟動(dòng)到出臺(tái)，歷時(shí)近4年?！掇k法》是全國(guó)第一個(gè)專門(mén)規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的省政府規(guī)章，是我省第一個(gè)開(kāi)展專項(xiàng)民意調(diào)查的省政府規(guī)章立法，突破很大、亮點(diǎn)很多。

《辦法》共7章52條，主要規(guī)范了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則、監(jiān)管體制、物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、機(jī)動(dòng)車(chē)停放費(fèi)、其他服務(wù)收費(fèi)、監(jiān)管措施、法律責(zé)任等內(nèi)容，依據(jù)了《價(jià)格法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、國(guó)家發(fā)展改革委《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等規(guī)定，參考了江蘇、安徽等省的有關(guān)規(guī)定，其中屬于我省創(chuàng)新性規(guī)定的達(dá)15條之多?！掇k法》的主要內(nèi)容是：

（一）界定了四個(gè)基本概念。

一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。《辦法》所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、機(jī)動(dòng)車(chē)停放費(fèi)和其他服務(wù)收費(fèi)（第二條第二款）。這一概念與一般意義上的概念相比，其內(nèi)涵更為寬泛。例如，車(chē)位租賃不屬于物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)實(shí)際上包含了租賃車(chē)位和停車(chē)服務(wù)兩塊費(fèi)用。從邏輯上講，車(chē)位租賃費(fèi)和車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)不屬于或者至少不完全屬于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的內(nèi)容?！掇k法》之所以將其納入物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的概念，一方面，從實(shí)際工作和社會(huì)需求的角度，該兩項(xiàng)收費(fèi)需要明確和規(guī)范管理，與物業(yè)服務(wù)和管理又有一定的聯(lián)系；另一方面，從立法的角度，對(duì)該兩項(xiàng)收費(fèi)單獨(dú)立法不具備充分必要條件，出臺(tái)部門(mén)規(guī)范性文件效力又過(guò)低，不利于規(guī)范管理。

二是物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。即通常意義上我們所理解的物業(yè)費(fèi)?！掇k法》規(guī)定，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，是指對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地提供日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、公共秩序維持、安全防范協(xié)助等公共性服務(wù)所收取的費(fèi)用（第七條）。該概念側(cè)重針對(duì)全體業(yè)主的一般性公共服務(wù)。

三是機(jī)動(dòng)車(chē)停放費(fèi)。指租賃建設(shè)單位的車(chē)位、使用規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)位、占用共有道路或者其他公共區(qū)域停放機(jī)動(dòng)車(chē)交納的費(fèi)用，包括車(chē)位租賃費(fèi)、停車(chē)服務(wù)費(fèi)、車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)（第十九條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。車(chē)位租賃費(fèi)，是指業(yè)主或者物業(yè)使用人租賃建設(shè)單位車(chē)位，應(yīng)當(dāng)交納的租賃費(fèi)；該費(fèi)用由建設(shè)單位收取，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有書(shū)面授權(quán)的也可以代為收?。ǖ诙粭l、第二十二條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。停車(chē)服務(wù)費(fèi)，是指業(yè)主使用規(guī)劃內(nèi)用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)收取的費(fèi)用（第二十三條）。有些省份是將停車(chē)服務(wù)費(fèi)納入物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)范疇，不單設(shè)停車(chē)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目，制定物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)將停車(chē)服務(wù)的成本計(jì)入了總成本。我省單獨(dú)設(shè)停車(chē)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目，在制定物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)扣除了停車(chē)服務(wù)的成本，在制定停車(chē)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，單獨(dú)計(jì)算停車(chē)服務(wù)成本，避免了無(wú)車(chē)位業(yè)主承擔(dān)有車(chē)位業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，更為公平合理。車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)，是指占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機(jī)動(dòng)車(chē)，交納的使用費(fèi)（第二十四條第一款）。該項(xiàng)規(guī)定主要是針對(duì)小區(qū)車(chē)位配置不足，為滿足業(yè)主停車(chē)需求，在公共區(qū)域劃出的停車(chē)位上停車(chē)進(jìn)行收費(fèi)。該項(xiàng)收費(fèi)是利用業(yè)主共有的道路或者場(chǎng)所進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，收益屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以代為經(jīng)營(yíng)，并提取一定比例的管理費(fèi)，具體比例由市縣價(jià)格主管部門(mén)確定（第三十條第二款，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。

四是其他服務(wù)收費(fèi)。指其他由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)收取的費(fèi)用，以及涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主或者物業(yè)使用人的其他收費(fèi)，包括建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、特約服務(wù)收費(fèi)，等等。（第二十七條）

（二）明確了四個(gè)基本問(wèn)題。

一是適用范圍。《辦法》適用于山東省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理活動(dòng)，包括住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)（第二條第一款）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外的其他管理人提供物業(yè)服務(wù)的，其收費(fèi)參照《辦法》規(guī)定執(zhí)行（第五十一條）。該適用范圍的規(guī)定有三層含義：第一，《辦法》適用于我省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)；第二，《辦法》適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，其他管理人提供的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為參照?qǐng)?zhí)行；第三，《辦法》適用于所有形式的物業(yè)。

二是監(jiān)管部門(mén)。《辦法》明確，省價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省服務(wù)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作，側(cè)重全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策制定。市縣價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)本區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理，會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)制定本區(qū)域普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；市縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；其他有關(guān)部門(mén)按照職責(zé)做好相關(guān)工作。（第三條、第五條、第九條第二款）

三是定價(jià)機(jī)制。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)或者指導(dǎo)價(jià)、由政府制定價(jià)格，還是實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、由市場(chǎng)形成價(jià)格。對(duì)此，《辦法》明確了主要由市場(chǎng)決定物業(yè)服務(wù)價(jià)格的機(jī)制，規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)為主，政府指導(dǎo)價(jià)為輔，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目限定為：普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、停車(chē)服務(wù)費(fèi)、車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)和普通住宅車(chē)位租賃費(fèi)。除此之外，普通住宅前期物業(yè)服務(wù)其他收費(fèi)、普通住宅后期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、別墅等高檔住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、寫(xiě)字樓等非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)均實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。（第八條、第二十條、第二十一條第二款、第二十三條第二款、第二十四條第二款、第二十八條、第三十一條、第三十三條）普通住宅前期物業(yè)的概念，以是否成立業(yè)主委員會(huì)分界點(diǎn)，未成立業(yè)主委員會(huì)的為普通住宅前期物業(yè)。之所以做如此規(guī)定，主要是考慮在普通住宅前期物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘，包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容在內(nèi)的前期物業(yè)服務(wù)合同也由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，業(yè)主、物業(yè)使用人只能被動(dòng)接受，為保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，需要由政府對(duì)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)控制。業(yè)主大會(huì)成立之后，業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)表達(dá)自己的真實(shí)意思，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系由被動(dòng)接受轉(zhuǎn)為主動(dòng)參與，話語(yǔ)權(quán)得到提升，因此，業(yè)主委員會(huì)成立以后的各項(xiàng)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)均實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。另外，相對(duì)于普通住宅而言，非普通住宅和非住宅的業(yè)主價(jià)格承受能力較強(qiáng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)要求也更高，為了更好地滿足雙方需求，適宜由雙方協(xié)商確定價(jià)格。

四是計(jì)費(fèi)辦法。一，明確物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。《辦法》規(guī)定市縣價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，分等級(jí)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由市縣住建部門(mén)會(huì)同價(jià)格部門(mén)制定。（第九條）二，明確物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按照產(chǎn)權(quán)建筑面積計(jì)收。《辦法》規(guī)定，普通住宅已辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的，以房屋權(quán)屬證書(shū)載明的建筑面積計(jì)收；未辦理的，按房屋買(mǎi)賣(mài)合同載明的建筑面積計(jì)收。普通住宅的儲(chǔ)藏室、車(chē)庫(kù)不計(jì)入物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)計(jì)費(fèi)面積，也即不得收物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，但改變?cè)O(shè)計(jì)用途用于居住的應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，納入計(jì)費(fèi)面積。（第十三條）三，明確物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)自交付之日起按月交納。《辦法》規(guī)定，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)自物業(yè)交付之日起由業(yè)主或者物業(yè)使用人按月交納（第十五第一款）；物業(yè)尚未出售、出租或者因建設(shè)單位原因未按時(shí)交付的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納（第十八條第一款）；符合交付條件，物業(yè)買(mǎi)受人逾期不辦理交付手續(xù)的，自建設(shè)單位書(shū)面通知物業(yè)買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)之日起開(kāi)始計(jì)費(fèi)（第十八條第二款）；物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，但預(yù)收時(shí)間不得超過(guò)半年，業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定（第十五條第二款）。四，明確物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)減免情形。《辦法》規(guī)定，普通住宅交付后空置6個(gè)月以上的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)減收比例不得低于40%；其他物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)減收比例由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定（第十七條）。因建設(shè)單位分期開(kāi)發(fā)、分批交付等原因，造成配套設(shè)施設(shè)備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達(dá)到房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)減免比例由市縣價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)主管部門(mén)確定，其他物業(yè)由雙方協(xié)商確定，差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償給物業(yè)服務(wù)企業(yè)（第十六條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。減收比例不得低于40%的規(guī)定，與我省現(xiàn)行規(guī)定差異較大。我省現(xiàn)行關(guān)于空置房屋減收比例是規(guī)定由市縣價(jià)格部門(mén)制定具體標(biāo)準(zhǔn)，從全省17市制定的標(biāo)準(zhǔn)看減收比例在10%-30%之間，還未有達(dá)到40%的力度，而《辦法》規(guī)定最小力度是減收40%。五，明確改變用途用于經(jīng)營(yíng)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。《辦法》規(guī)定，房屋以及車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室依法改變?cè)O(shè)計(jì)用途用于餐飲、培訓(xùn)等經(jīng)營(yíng)的，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)參照經(jīng)營(yíng)性用房標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。（第十四條）

（三）完善了四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理。

一是完善了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)管理。《辦法》規(guī)定，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平及物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況適時(shí)調(diào)整（第五條第二款）。兩種情況下物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：一是因政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)需要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)作相應(yīng)調(diào)整。該規(guī)定賦予了物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利，解決了前期物業(yè)服務(wù)因合同沒(méi)有期限或者其他原因?qū)е挛飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法調(diào)整，而明顯對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有失公平的問(wèn)題。二是因服務(wù)成本變化需要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)“兩個(gè)半數(shù)”（專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)、業(yè)主占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)）業(yè)主書(shū)面同意。（第十二條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）

二是完善了物業(yè)管理區(qū)域停車(chē)收費(fèi)管理。物業(yè)管理區(qū)域的停車(chē)及收費(fèi)問(wèn)題，是群眾關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題，也是監(jiān)管部門(mén)監(jiān)督管理的難點(diǎn)。特別是住宅小區(qū)，車(chē)位配比很少有達(dá)到1:1的比例，無(wú)車(chē)位業(yè)主的車(chē)輛及其他臨時(shí)車(chē)輛出入停放及收費(fèi)問(wèn)題、車(chē)輛出入證件配置問(wèn)題矛盾糾紛突出。對(duì)此，《辦法》規(guī)定，規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）的車(chē)位，交納停車(chē)服務(wù)費(fèi)，空置不用的免費(fèi)；利用共有道路等長(zhǎng)期停車(chē)的，交納車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)。臨時(shí)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域停車(chē)的，2小時(shí)內(nèi)免費(fèi)，超過(guò)的按小時(shí)收費(fèi)（第二十五條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）；執(zhí)行公務(wù)以及為業(yè)主配送物品、維修服務(wù)等車(chē)輛一律免費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域人員、車(chē)輛實(shí)行出入管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)配備出入證（卡）；額外提供其他便利出入設(shè)備的，可以收費(fèi)，但由業(yè)主自愿選擇，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制辦理。（第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十六條、第三十二條）

三是完善了建筑垃圾清運(yùn)等其他服務(wù)收費(fèi)管理。《辦法》規(guī)定，業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定地點(diǎn)存放，并承擔(dān)清運(yùn)費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供機(jī)動(dòng)車(chē)看管、家政服務(wù)等特約服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商確定。供水、電、氣、暖等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收費(fèi)；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收費(fèi)的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用；不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。（第三十一條、第三十三條、第三十四條）

四是完善了共用部位和設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)使用及收益管理。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于全體業(yè)主共有，其處分權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利也屬于全體業(yè)主?！掇k法》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的以及相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收益的使用等等，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)的同意或者由業(yè)主大會(huì)決定；普通住宅前期物業(yè)管理，因未成立業(yè)主大會(huì)，其公共收益，可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)（第三十條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代業(yè)主經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定（第二十九條、《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）；經(jīng)營(yíng)所得收益，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，及時(shí)公示，公示時(shí)間不得少于1個(gè)月（第三十九條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，在保修期限內(nèi)的由建設(shè)單位負(fù)擔(dān)，超過(guò)保修期限的由專項(xiàng)維修資金列支。（第二十九條、第三十條、第三十五條、第三十九條）

（四）建立了四項(xiàng)事中事后監(jiān)管措施。充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，讓絕大部分物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成，并不意味著弱化政府的作用。在轉(zhuǎn)變政府管理方式，抓好放管結(jié)合方面，《辦法》規(guī)定了四項(xiàng)事中事后措施。

一是建立了備案制度。明確規(guī)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同必須包含物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等內(nèi)容，以保障業(yè)主的知情權(quán)，便于業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)及相應(yīng)服務(wù)前根據(jù)自身需求和支付能力作出適合自己的選擇（第十一條第二款）。住宅在銷(xiāo)售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)擬定物業(yè)服務(wù)方案，選擇物業(yè)服務(wù)等級(jí)，依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，向價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)主管部門(mén)備案。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)向價(jià)格主管部門(mén)備案。（第十條、第十二條第三款，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）

二是建立了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系和服務(wù)等級(jí)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)，建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系和服務(wù)等級(jí)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。對(duì)投訴率高、問(wèn)題反映集中和達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)督檢查，可以采取限期整改、降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方式措施。（第三十七條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）

三是建立了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)信用管理制度。一方面，規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)等級(jí)、內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中列明，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示（第三十八條）。另一方面，規(guī)定建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)信用管理體系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制收費(fèi)、低于服務(wù)等級(jí)提供服務(wù)等行為的，納入失信企業(yè)名單并給予相應(yīng)懲戒；業(yè)主或者物業(yè)使用人有惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等行為的，納入其個(gè)人誠(chéng)信記錄。（第四十二條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）

四是建立了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)維權(quán)機(jī)制。一方面，規(guī)定建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛調(diào)處機(jī)制。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)收費(fèi)有爭(zhēng)議的，可以向價(jià)格主管部門(mén)申請(qǐng)調(diào)解處理（第四十一條）。另一方面，規(guī)定建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)投訴舉報(bào)處理機(jī)制。對(duì)因物業(yè)服務(wù)收費(fèi)引起的投訴舉報(bào)，縣級(jí)以上價(jià)格主管部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)依法處理。（第四十三條）

（五）強(qiáng)化了三個(gè)主體的法律責(zé)任。

一是強(qiáng)化了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將前期物業(yè)服務(wù)合同或者調(diào)整后的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)送備案的，未免費(fèi)配備出入證件的，未按規(guī)定程序調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，未按規(guī)定使用、管理、公示物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益資金和車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)的等等，價(jià)格主管部門(mén)和有關(guān)部門(mén)可以根據(jù)《辦法》規(guī)定給予相應(yīng)行政處罰（第四十五條、第四十七條、第四十八條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費(fèi)、超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)等違反價(jià)格法律法規(guī)規(guī)定的，按照相關(guān)價(jià)格法律法規(guī)規(guī)定給予行政處罰（第四十條、第四十九條）。

二是強(qiáng)化了建設(shè)單位的法律責(zé)任。因建設(shè)單位分期開(kāi)發(fā)、分批交付使用等原因造成配套設(shè)施設(shè)備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達(dá)到房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定標(biāo)準(zhǔn)，致使物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)減免，建設(shè)單位未按照規(guī)定將差額部分補(bǔ)償給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，將受到一定的行政處罰。（第四十六條，《辦法》的創(chuàng)新性規(guī)定）

三是強(qiáng)化了監(jiān)管部門(mén)的法律責(zé)任。價(jià)格主管部門(mén)或者有關(guān)部門(mén)未按照規(guī)定制定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，未按照規(guī)定建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系和服務(wù)等級(jí)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，并實(shí)施物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理措施的，未按照規(guī)定建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛調(diào)處機(jī)制、信用管理體系和投訴舉報(bào)處理機(jī)制的，以及存在其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為的，其主管人員及直接責(zé)任人員，將受到相應(yīng)處分。（第五十條）