調(diào)查：名都園小區(qū)解聘物業(yè)公司遭街道辦和法院否決，北京這個別墅業(yè)主很不解

• 2018-07-19 09:56:30

今年5月份，北京市東城區(qū)法院【（2017）京0101民初19855號】判決結(jié)果，維持了北京凱萊物業(yè)管理有限公司（以下簡稱凱萊物業(yè)）對名都園小區(qū)“物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)并未終止

中房報記者  樊永鋒丨北京報道

不管你是達官貴人，還是平頭百姓，都會和物業(yè)公司打上交道，看似不起眼，但他們每天就在你的生活中。引入“美好生活服務(wù)商”——這是北京名都園別墅區(qū)業(yè)主多年的夢想，眼下這個夢想?yún)s難以照進現(xiàn)實。更引發(fā)了人們對基層政府、法院的行政和司法實踐表示不可理解。

今年5月份，北京市東城區(qū)法院【（2017）京0101民初19855號】判決結(jié)果，維持了北京凱萊物業(yè)管理有限公司（以下簡稱凱萊物業(yè)）對名都園小區(qū)“物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)并未終止，業(yè)主大會的解聘決議無效”的一審判決，讓名都園業(yè)主解聘凱萊物業(yè)選聘新物業(yè)公司的決議遭到擱淺。

這樣的結(jié)果讓名都園業(yè)主們感到十分意外又很無奈。早在2015年12月，凱萊物業(yè)被名都園小區(qū)業(yè)主大會以60%多的“雙過半”票數(shù)解聘，拖延至今仍不愿意撤離，理由竟然是自稱的“黨和政府沒有讓我們離開”。

2015年12月，名都園業(yè)主大會通過法定投票解聘了凱萊物業(yè)公司，并通過規(guī)范競標流程，選聘了新的物業(yè)公司，并于2017年7月做出再次確認解聘凱萊物業(yè)的決議。

該決議被順義區(qū)空港街道辦事處，以“法院沒有判決凱萊公司撤離名都園”以及業(yè)委會選舉程序不合規(guī)等事項為由，拒絕協(xié)調(diào)凱萊物業(yè)公司撤離名都園小區(qū)。

建于1994年的名都園小區(qū)位于順義區(qū)后沙峪，是北京知名的涉外高端別墅區(qū)之一，有800多戶居民。在過去的10余年間，業(yè)主們認為，名都園在凱萊物業(yè)的管理下，服務(wù)質(zhì)量每況愈下，業(yè)主與凱萊物業(yè)的矛盾與糾紛日積月累久疾成疴，無法調(diào)和而對簿公堂。

“污水管井堵塞、燃氣私自擴容安全隱患重大；供暖設(shè)施人設(shè)較低，長期不達標；部分業(yè)主私自擴建嚴重、小區(qū)內(nèi)私建非法幼兒園，導(dǎo)致鄰里沖突……”名都園業(yè)委會委員黎先生如數(shù)家珍般道盡名都園的亂象，幾經(jīng)努力卻無法讓凱萊物業(yè)退出。

空港街道辦吳姓工作人員在接受記者采訪時表示“無權(quán)回應(yīng)此事”。凱萊物業(yè)公司宗姓總經(jīng)理亦對此不予回應(yīng)。

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難以備案的業(yè)委會

在名都園小區(qū)漫長的物業(yè)糾紛中，轄區(qū)所在的順義空港街道辦扮演的角色也令業(yè)主迷茫，是指導(dǎo)單位，還是裁決單位？

2017年，名都園業(yè)委會委員到期改選后，去所屬的北京順義區(qū)空港街道街道辦事處備案，根據(jù)空港街道辦發(fā)出的《指導(dǎo)意見》要求，當選委員提交物業(yè)費繳費證明。事實上，業(yè)委會已向其提交過截止到2015年底的物業(yè)費繳納文件，而2016年凱萊物業(yè)就被業(yè)主大會解聘，業(yè)委會認為“根據(jù)法律法規(guī)不需要繳納物業(yè)費”。

名都園業(yè)委會也向順義法院提起行政訴訟，請求法院判令街道辦履行備案的法定職責(zé)，出具備案文件。2018年6月，順義區(qū)法院一審行政判決書對業(yè)委會的訴訟請求“不予支持”。

名都園業(yè)委會法律顧問認為，“換物業(yè)難”、業(yè)主大會決議“備案難”問題，都是典型的“非行政許可審批”，即“由行政機關(guān)組織實施的，除依據(jù)法律、法規(guī)和國務(wù)院決定等確定的行政許可事項外的審批事項”。

據(jù)前述法律顧問介紹，備案事項已經(jīng)在2015年5月6日國務(wù)院常務(wù)會議上，“作為歷史概念”被徹底終結(jié)了。但在慣性作用下，行政和司法實踐仍然存在：雖然“備案”不是“許可”，國務(wù)院法制辦明文宣示僅是“告知”，但街道辦不斷要求提供非法定材料的行為依然被判為“并無不當”，使“備案”成為實際上的“非行政許可審批”。

由此導(dǎo)致凱萊物業(yè)在空港區(qū)街道辦“照章辦事”慣性思維庇護下，肆意宣泄自身作為管理者角色在名都園物管糾紛上的強勢。

名都園業(yè)委會認為，2017年7月5日，業(yè)委會向名都園小區(qū)全體業(yè)主下發(fā)《名都園小區(qū)2017年業(yè)主大會會議決議公告》，并于當日抄送空港街道辦。

2017年3月18日至6月30日名都園小區(qū)以書面形式召開業(yè)主大會會議對相關(guān)議題進行表決。2017年7月4日下午，原告組織了本次業(yè)主大會投票的驗票、監(jiān)票、唱票和計票工作。會議選舉馮X、黎X良為名都園小區(qū)業(yè)主委員會委員以及選舉陳X、陳X為名都園小區(qū)業(yè)主委員會候補委員。同時，業(yè)主大會會議還通過了管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則修正案。

2017年7月6日，業(yè)主委員會向空港街道辦提交了變更備案文件和相關(guān)資料。

2017年12月18日，空港街道辦作出《關(guān)于名都園小區(qū)業(yè)主大會決議的指導(dǎo)意見》，告知不予備案的意見。理由是業(yè)委會申報材料違反相關(guān)規(guī)定及《名都園小區(qū)管理規(guī)約》《名都園小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》中遵守管理規(guī)約，業(yè)主大會議事原則，但當選人未被業(yè)主大會限制被選舉權(quán)，以業(yè)委會成員馮X、黎X良、陳X、陳X不按期繳納物業(yè)費水電費之情形，不符合業(yè)委會任職條件為由不認可業(yè)委會成員備案。

最終的結(jié)果是順義區(qū)法院一審支持了空港街道辦的主張，駁回了名都園業(yè)委會主張。

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